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標題: 人民網(wǎng)|2014-09-28 07:28:00中國房價到頂 [打印本頁]

作者: 草原情 時間: 2014-9-28 08:56
標題: 人民網(wǎng)|2014-09-28 07:28:00中國房價到頂
外媒：中國房價到頂 10年后房子或最便宜來源:人民網(wǎng)|2014-09-28 07:28:00
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　　據(jù)外媒報道,無論中國的房價怎么漲,總會有一些房地產(chǎn)泡沫即將破裂,房地產(chǎn)市場馬上崩盤的聲音。普通購房者懼于這些聲音遲遲不敢下手,畢竟對于大多數(shù)人來說買房花費了自己大半生的積蓄。
　　興業(yè)銀行首席經(jīng)濟學家魯政委表示,過去15年那樣房地產(chǎn)價格高速上漲同時投資也快速增長的黃金時期已經(jīng)結(jié)束了。不過,不漲并不意味著下跌。
　　其表示,據(jù)個人判斷,在未來幾年里比如說一到兩三年的時間里房價不會馬上下跌。
　　從房價的上漲來說,在過去的15年里從1998年開始一直到2013年,差不多15年的時間里房價一直在比較快速地持續(xù)上漲。
　　15年就是一代年輕人的老去,從2012年開始如果說以16歲-60歲統(tǒng)計,中國的勞動人口已經(jīng)開始出現(xiàn)下降。
　　從這個意義上講,真正未來能夠被城鎮(zhèn)化的人口相對于上一撥的嬰兒潮時期來說,其實已經(jīng)開始在走下坡路。
　　康宏中國首席經(jīng)濟學家楊晨也表示,目前不論是從剛需上來講,還是基于地方財政收緊的局面,都不支撐房價下跌。
　　楊晨認為,此前一些地方的樓市“限貸”是很不公平的做法,不加區(qū)別的一刀切誤傷了很多剛需購房者;另外,我們不得不面對一個事實:房地產(chǎn)市場的低迷會影響整個國民經(jīng)濟健康發(fā)展。
　　渣打銀行的經(jīng)濟學家在最近的評論中說:“對房地產(chǎn)部門而言,最糟糕的情況也許還沒結(jié)束,但我們未發(fā)現(xiàn)有跡象表明,情況會突然惡化到'降價大甩賣'的程度。”
　　事實上,如果剔除通貨膨脹的因素,十年后中國最便宜的東西有可能就是房子。
　　2014年對擁有兩套住宅的家庭,人均建筑面積80平方米以上的部分,視為奢侈性住宅消費,每年按市場評估價征收1%-3%的房產(chǎn)稅,且沒有減除額;
　　家庭第三套住宅,每年征收4%-5%的房產(chǎn)稅,且沒有減除額;
　　家庭第四套及以上住宅,每年征收10%的房產(chǎn)稅,且沒有減除額;
　　取消原《房產(chǎn)稅暫行條例》有關(guān)個人住宅可按租金收入的12%繳交房產(chǎn)稅的規(guī)定;
　　所有商業(yè)房產(chǎn),每年均按租金收入的12%繳交房產(chǎn)稅,財政部、國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。
　　家庭僅有的一套自住住宅,免征房產(chǎn)稅。
　　2014年12月31日以前,全國所有城鎮(zhèn)都必須將其紙質(zhì)房產(chǎn)檔案錄入電子信息庫,并建立本地的住房信息系統(tǒng);
　　2014年12月31日以前,全國所有地級以上城市的住房信息系統(tǒng)都必須與住建部聯(lián)網(wǎng),不得以任何借口推延;
　　2014年農(nóng)業(yè)部將選擇兩省試點農(nóng)村土地確權(quán)登記頒證。
　　于是,人們終于懂了:十年后中國最便宜的東西有可能就是房子。
　　說十年后房子便宜,是相對人均收入而言的,比如現(xiàn)在人均月收入是3000元、房屋均價是每平方8500元,而十年后人均月收入是1萬元時,房屋均價可能是每平方12000元,相對而言,房屋的價格當然比現(xiàn)在便宜多了,因此,現(xiàn)在高價買的房屋放到十年后非但不保值增值,還會嚴重貶值!
　　對比古今中外房價,中國現(xiàn)在的房價處在房價最高時期,以目前的房價,一個年收入8萬元的家庭,全家不吃不喝整整15年才能買得起一套100平米的三居室普通商品房,這個代價是非常高的。
　　房價如果繼續(xù)上漲,社會各方面都無法承受,既然無法承受,房價就失去了上漲的動力,也就是說現(xiàn)在的房價,相對老百姓的收入來說確實已經(jīng)到頂了。
　　中國已經(jīng)實施了十幾年的“土地財政”政策,隨著“地王”時代的結(jié)束,“賣地財政”越來越難以為繼,政府部門開始轉(zhuǎn)變思路,將逐漸從“土地財政”向 “物業(yè)財政”模式轉(zhuǎn)變,也就是向房屋持有人征收物業(yè)稅的方式取得新的源源不斷的財政收入,這無疑會增加房屋所有人的持有成本,降低房屋作為家庭財富的吸引力。
　　那些目前全國經(jīng)濟發(fā)達的地區(qū),持續(xù)吸引外來人口流入,是促使房價不斷走高的主要因素之一。
　　但是隨著區(qū)域經(jīng)濟開發(fā)步伐的加大和產(chǎn)業(yè)資本向欠發(fā)達地區(qū)的轉(zhuǎn)移,經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的總?cè)丝谠谑陜?nèi)會出現(xiàn)此消彼漲的趨勢。
　　2010年開始的“用工荒”已經(jīng)是一個苗頭,預計十年內(nèi)經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的外來人口將會是負增長的趨勢,人口的負增長當然會導致房屋需求減少,進而促使房價下降。
　　中國已經(jīng)實行30余年的計劃生育政策是終結(jié)房屋價格上漲的最強有力的殺手,支撐房價不斷上漲的最根本的動力還是“鋼需”,即“新人”的需要,可是由于國家的計劃生育政策,使得“新人”的數(shù)量逐年減少。
　　事實上中國社會現(xiàn)在已經(jīng)步入“老齡化”國家,再過十年,中國社會將會更加衰老,年輕人將成為“稀缺”一代,對房屋的需求將會大幅度降低。
　　目前的社會中堅是60后、70后的這批人,這些人的消費能力和購買力無疑是整個社會中最強的,市場上購買別墅和豪車的基本上都是這批人,這些人中的許多人現(xiàn)在擁有不止一套高檔商品房。
　　而這批人的后代恰恰都是“獨一代(獨生子女一代)”,十年后“獨一代們”也長大成人了,這些“獨一代”從父母和祖父母那里繼承的房屋將達到“人均三套房”的水平。
　　請問“獨一代”如何消耗這些房屋呢?只能或租或賣吧?可是指望同為“獨一代”的同齡人互相“接盤”無疑是天方夜談!
　　十年后,中國的老齡人口比例將達到25%,可能會有大量老年人住進老人院(“獨一代”以一對四,無力照顧這些老人),老人們住進老人院后會產(chǎn)生大量空置房屋,也許今天的許多老新村在十年后因人氣太少將淪為“鬼村”。
　　鑒于以上所述的原因,房屋將不會成為財富保值增值的手段,那些做了幾十年房奴的人等來的將是房屋的貶值,現(xiàn)在高價買房的人換來的很可能是無限的悔恨。
　　此外,根據(jù)中國大陸的法律,房屋的產(chǎn)權(quán)分兩部分,一是土地的使用權(quán),二是房子的所有權(quán),并且因為房屋是建在土地之上的,所以房屋與土地不可分割,要出售,一起出售,要抵押,一起抵押。
　　房產(chǎn)的土地只是使用權(quán),而不是所有權(quán),并且這個土地使用權(quán)是有期限的,不是可以占用到地老天荒,海枯石爛的。
　　時間根據(jù)土地性質(zhì)有所不同,居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;綜合或者其他用地50年。
　　同樣,這樣要注意,是最高70年、40年和50年,而不是一律最高年限。
　　上海浦東有個所謂的環(huán)球金融中心,曾經(jīng)停工八年,如果使用期限是50年,考慮到施工、裝修等時間,等建好,真正的使用時間可能只有40年。
　　房子的貶值不光表現(xiàn)在因其不斷陳舊的貶值上,新房子采用新的技術(shù),更實用的房型,也會讓舊房子相對貶值。
　　中國房屋建筑技術(shù)含量是非常低的:中國一立方米房子的耗能、耗電是日本的3倍。
　　另外有些方便生活居住的設(shè)計,也是從無到有的。比如上海不少老的小區(qū)門口都有凈化水的裝置,可以用來接凈化的水,可是新的房子,這樣的水直接通入居民家里。這也一定程度上造成老房子的貶值。
　　就因為房子會貶值,所以所有企業(yè)都對房屋提折舊,根據(jù)中國的《企業(yè)會計準則》,折舊期一般是20年。難道住房就不會貶值?不該提折舊?

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