關于征求《隨州市中心城區商品房預售資金監管實施細則》（征求意見稿）意見的公告

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隨州市中心城區商品房預售資金監管實施細則

（征求意見稿）

為貫徹落實住建部、人民銀行、銀保監會《關于規范商品房預售資金監管的意見》（建房[2022]16號，以下簡稱《意見》），湖北省住建廳、人民銀行武漢分行、銀保監會湖北監管局《關于轉發住房和城鄉建設部、人民銀行、銀保監會〈關于規范商品房預售資金監管的意見〉的通知》（[2022]428號，以下簡稱《通知》），最高法、住建部、人民銀行《關于規范人民法院保全執行措施確保商品房預售資金用于項目建設的通知》（法[2022]12號，以下簡稱《通知》）精神，進一步明確和細化商品房預售資金監管工作，增強監管工作操作性，結合我市中心城區實際，制定本實施細則。

一、預售資金監管范圍

（一）本市中心城區范圍內的商品房開發項目，應當按照《意見》、《通知》及本實施細則實行商品房預售資金監管。

（二）本細則所稱商品房預售資金，是指購房人按照《商品房買賣合同》約定支付的定金、首付款、購房按揭貸款（商貸和公積金貸）以及其他形式（一次性付款、分期付款）的全部購房款。

（三）商品房預售資金監管期限，自核發《商品房預售許可證》開始，至完成房屋所有權首次登記后止。全裝修商品住房需按合同約定完成裝修工程后方可終止。

二、預售資金監管工作分工

（一）市住房和城鄉建設局（以下簡稱監管部門）是本市城區商品房預售資金監管主管部門，負責本實施細則的組織實施。市房產市場管理所是本市城區商品房預售資金監管機構（以下簡稱監管機構），具體負責商品房預售資金的監管工作。

（二）人行隨州中心支行負責指導本市城區辦理商品房預售資金監管業務的商業銀行（以下簡稱監管銀行）做好監管賬戶管理工作。

（三）隨州銀保監分局負責對監管銀行預售資金監管的操作風險和合規性進行監督檢查。監管銀行必須嚴格按照《隨州市城區商品房預售資金三方監管協議》（以下簡稱《三方監管協議》）做好監管賬戶的管控工作。

（四）人民法院保全、執行商品房預售資金的，按照《最高人民法院 住房和城鄉建設部 中國人民銀行關于規范人民法院保全執行措施確保商品房預售資金用于項目建設的通知》（法[2022]12號執行。

（五）市住房和城鄉建設局、人行隨州市中心支行、隨州銀保監分局應加強協同配合，在確保信息安全的前提下，加強數據信息共享，落實月對賬機制，提高預售資金入賬、撥付管理水平。

（六）預售資金的監管銀行由市住房和城鄉建設局會同人民銀行隨州市中心支行、隨州銀保監分局通過公開招標方式確定，建立監管銀行名錄庫，結合監管銀行資信狀況、監管能力、服務水平等實行名單制管理，名單通過市住建局門戶網站予以公示。

三、重點監管資金的使用及額度

（一）商品房預售監管資金分為重點監管資金和非重點監管資金。重點監管資金額度為申請預售許可樓幢的總造價（含工程款、材料款、設備款及配套設施費用）核減辦理預售許可前已實際支付的項目工程建設費用。除此范圍以外的資金是非重點監管資金。

（二）重點監管資金必須用于有關的工程建設，包括項目建設必需的建筑材料、設備和施工進度款等相關支出。

四、開設監管賬戶

（一） 房地產開發企業申請辦理《商品房預售許可證》前，應當從監管銀行名錄庫中選擇監管銀行，按照一個預售項目對應一個賬戶的原則開設商品房預售資金監管專用賬戶（以下簡稱監管賬戶）。

一個預售項目是指對應的一個《商品房預售許可證》中指定預售的所有房屋。監管賬戶戶名由房地產開發企業名稱加項目名稱加樓幢號加“預售資金監管專用賬戶”組成。

房地產開發企業辦理《商品房預售許可證》后，監管銀行和監管賬戶原則上不得變更。

（二）有開發貸款的預售項目，監管賬戶原則上應開設在提供貸款的監管銀行。設定土地使用權抵押或在建工程抵押的預售項目，開發企業應保證監管銀行是該項目的抵押權人。

（三）監管賬戶應當在《商品房預售許可證》《商品房買賣合同》中載明，并在商品房銷售場所顯著位置以及市住建局門戶網站進行公示。

（四）對于出現風險隱患的預售商品房項目，可根據風險防控需要將該項目預售資金全部納入重點監管，設立政府監管專戶，實行封閉管理。

（五）申請開設監管賬戶流程：

1、申請。房地產開發企業填寫并提交《監管賬戶開設申請書》。

2、要件提交。房地產開發企業開設監管賬戶時須向監管機構提交下列資料：

（1）開發企業資質證書和營業執照；

（2）開發企業基本戶開戶許可證；

（3）委托書、經辦人身份證明；

（4）要求提供的其他資料。

以上資料審核原件，留存復印件，復印件須加蓋企業公章。

1.   要件審核。監管機構受理申請后1個工作日完成審核，審核通過的，向房地產開發企業出具《商品房預售資金監管賬戶開戶通知書》。

2.  賬戶開設。房地產開發企業持《商品房預售資金監管賬戶開戶通知書》及相關資料到監管銀行開設監管賬戶。

五、簽訂三方監管協議

房地產開發企業開設監管賬戶后，填寫《三方監管協議》，經房地產開發企業及監管賬戶開戶銀行蓋章后，將相關資料報送監管機構審核，并簽訂《三方監管協議》。

《三方監管協議》必須明確預售資金的交存和使用方式、監管額度、違約責任等內容，協議主要內容應在《商品房預售方案》中予以明確，并通過附件方式在《商品房買賣合同》中予以體現。

房地產開發企業與監管機構、監管銀行簽訂《三方監管協議》時，應當提交以下資料：

1、施工合同及建筑材料、設備購銷合同等；

2、工程進度、工程款支付情況和資金使用計劃；

3、《三方監管協議》要求提供的其他資料。

六、預售資金的交存

（一）房地產開發企業應當協助購房人通過專用POS機、微信、支付寶等支付方式將全部購房款直接存入項目監管賬戶，不得自行收取任何性質的購房款。

（二）購房人申請按揭貸款購買商品房的，放貸商業銀行、住房公積金中心須依據監管機構已備案的《商品房買賣合同》發放貸款。對符合貸款發放條件的，3個工作日內將貸款直接劃入該套房屋《商品房買賣合同》中載明的監管賬戶。

七、施工進度現場查勘

（一）房地產開發企業申請使用重點監管資金，涉及項目工程形象部位的，監管機構應自受理之日起2個工作日內進行現場查勘。

（二）監管機構應當嚴格管理現場查勘資料，妥善保存查勘記錄、施工進度照片等。

八、重點監管資金的撥付

（一）房地產開發企業填報《重點監管資金使用審批表》。

（二）房地產開發企業根據4個資金使用節點提交相應證明資料：

1、取得預售許可1個月后，提交《商品房預售許可證》復印件；

2、結構封頂，監理公司出具證明材料；

3、竣工驗收，提交竣工驗收備案證明；

4、完成首次登記，提交《不動產權證書》。

（三）房地產開發企業根據4個資金使用節點申請使用重點監管資金：

1、取得《商品房預售許可證》1個月后，申請使用資金額度不得超過重點監管資金總額的10%；

2、結構封頂的，累計申請使用資金額度不得超過重點監管資金總額的60%；

3、取得竣工驗收備案證明的，累計申請使用資金額度不得超過重點監管資金總額的90%；

4、監管項目完成房屋所有權首次登記后，監管賬戶內的資金余額不得低于重點監管資金總額的10%。房地產開發企業可以提取剩余資金并申請撤銷商品房預售資金監管賬戶。

（四）監管機構受理房地產開發企業用款申請之日起2日內審核相關資料。符合撥付條件的，出具《商品房預售重點監管資金同意撥付通知書》。不符合撥付條件的，不予出具《商品房預售重點監管資金同意撥付通知書》。

（五）監管銀行收到監管機構出具的《重點監管資金同意撥付通知書》，2個工作日內將資金“點對點”撥付給工程建設相關單位。

九、非重點監管資金的撥付

（一）預售資金進入監管賬戶，達到重點監管資金額度后，房地產開發企業可以申請提取非重點監管資金。非重點監管資金優先支付本項目工程建設費用和償還本項目開發貸款。

（二）房地產開發企業填報《非重點監管資金使用備案表》、提交相關資料，監管機構在2個工作日內完成審核，房地產開發企業持監管機構審核備案的《非重點監管資金使用備案表》到監管銀行辦理資金撥付手續。

（三）監管銀行收到監管機構出具的《非重點監管資金使用備案表》，2個工作日內將資金撥付給房地產開發企業。

十、退房退款處理

（一）房地產開發企業與購房人解除《商品房買賣合同》的，開發企業可以向監管機構提交退房退款申請書，申請解除該部分房款的監管。監管機構應當在2個工作日內進行核實，經核實情況屬實的，書面通知監管銀行解除該部分房款的監管。                     

（二）退房退款原則上由房地產開發企業申請非重點監管資金支付。非重點監管資金不足的，可申請使用重點監管資金。

十一、撤銷監管

（一）房地產開發企業完成監管項目房屋所有權首次登記后， 可申請撤銷監管賬戶的監管。

（二）房地產開發企業申請辦理撤銷監管，應當提交以下資料：

1、撤銷監管申請；

2、營業執照、委托書及經辦人身份證明；

3、監管項目的《不動產權證書》。

（三）監管機構受理申請后3個工作日內完成審核。審核通過的，向房地產開發企業出具《商品房預售資金監管賬戶撤銷監管通知書》，房地產開發企業持《監管賬戶撤銷監管通知書》到監管銀行辦理撤銷監管賬戶手續。

（四）監管銀行收到監管機構出具的《監管賬戶撤銷監管通知書》，2個工作日內辦結撤銷監管賬戶手續。

十二、違規處理

（一）房地產開發企業有下列行為之一的，由監管機構責令限期改正，并按照《三方監管協議》的約定暫停其監管資金的撥付；逾期不改的，按照《城市商品房預售管理辦法》第十四條等有關規定予以處罰，同時記入開發企業信用檔案，向社會公示：

1、未按照規定使用商品房預售資金的；

2、未按照規定將商品房預售資金全部存入監管賬戶的；

3、以收取其他款項為名變相逃避資金監管的；

4、提供虛假材料騙取預售監管資金的；

5、未將監管銀行、監管賬戶等信息在商品房銷售場所顯著位置公示的；

6、項目存在逾期交付的；

7、法律法規規定的其他情形。

（二） 施工單位、監理單位提供虛假證明或采取其他方式協助房地產開發企業違規申請使用預售監管資金的，由市住房和城鄉建設局依法對相關責任單位和責任人予以處理。勘察單位、設計單位違反上述規定的，由市住房和城鄉建設局移交相關管理部門予以處理。

（三） 監管銀行未按照規定或者《三方監管協議》的約定及時入賬、撥付監管資金或者挪用、擅自扣劃監管資金、未將發放的按揭貸款（含公積金貸款）直接劃轉至監管賬戶的，由其主管部門責令改正、追回款項，無法追回的依法承擔相應賠償責任，監管機構可按照相關規定取消其合作監管關系。

（四） 監管部門、監管機構工作人員在商品房預售資金監管工作中存在玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊等行為的，依法追究行政責任；涉嫌犯罪的，依法追究刑事責任。

十三、本實施細則自2022年 月 日起正式實施，有效期  年。各縣（市、區）住建局、隨州高新區建設局、大洪山風景名勝區管理局可參照本《實施細則》執行。

本《實施細則》最終解釋權歸隨州市住房和城鄉建設局。