隨州網購房指南——物業篇

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在我們的日常生活中，與物業打交道的地方非常多，與物業的糾紛和矛盾也不再是新聞，各類維權活動屢見不鮮。如何正確的維護自己作為業主的權利，了解物業管理的內容和條例是很有必要的。
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     另外，越來越多的小區為了更好的監督物業管理公司，為小區業主爭取更多的權益，成立了業主委員會。那么是不是所有的小區都能成立業委會？其成立的前提和相關職責是什么呢？
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     其實，與物業管理公司達到雙贏的局面是物業和業主都希望見到的。良好運轉的物業公司，人員齊備，設備齊全，能更全心全意的為轄區內業主服務。而業主履行了自己按時繳納物業費的義務以后，也可以得到美好舒適的生活環境。
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     現在很多業主動不動就說不交物業費了，換物業之類的話，其實這是很不負責任和很龐大的工程。因為小區業主大量的資料，以及小區內各種管道和工程圖紙等都保存在物業，如果更換的話，往往得不償失。如果很不幸遇到了非換物業不可的情況，應該怎么操作呢？
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毛毛毛毛

    物業管理，受物業所有人的委托，依據物業管理委托合同，對物業的房屋建筑及其設備，市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業所有人和使用人提供綜合性的有償服務。

     住宅小區物業管理的內容
     包括對住宅小區居民和住宅小區內的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安、環境等的管理。
　　
     住宅小區物業管理的對象
     住宅小區的物業管理，管理和服務的對象首先就是住宅小區的居民。對于居民的管理，不是限制他們的人身自由，而是管理他們在小區居住時的部分行為。

     物業公司提供的最基本的管理和服務，主要有以下8項：
     1．房屋建筑主體的管理及住宅裝修的日常監督；
     2．房屋設備、設施的管理；
     3．環境衛生的管理；
     4．綠化管理；
     5．配合公安和消防部門做好住宅區內公共秩序維護工作；
     6．車輛秩序管理；
     7．公眾代辦性質的服務；
     8．物業檔案資料的管理

     業主在物業管理中的權利及義務概述
     根據《物業管理條例》規定房屋的所有權人為業主。
     業主在物業管理活動中享有下列權利：
     1．按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務；
     2．提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；
     3．提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議；
     4．參加業主大會會議，行使投票權；
     5．選舉業主委員會委員，并享有被選舉權；
     6．監督業主委員會的工作；
     7．監督物業管理企業履行物業服務合同；
     8．對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；
     9．監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用；
     10．法律、法規規定的其他權利。

    業主在物業管理活動中應履行下列義務：
     1．遵守業主公約、業主大會議事規則；
     2．遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；
     3．執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；
     4．按照國家有關規定交納專項維修資金；
     5．按時交納物業服務費用；
     6．法律、法規規定的其他義務。

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      業主委員會，是指由業主選舉產生，代表業主利益的組織，是業主行使共同管理權的一種特殊形式，是業主大會的執行機構。業主委員會由業主或者業主大會會議選舉產生，一般由5至11人單數組成。業主委員會的權力基礎是其對物業的所有權，它代表該物業的全體業主，對該物業有關的一切重大事項擁有決定權。

     成立業主委員會應當符合下列條件之一：
     1．專有部分交付使用的建筑面積達到建筑物總面積50%以上；
     2．首次交付使用專有部分之日起滿2年且交付使用的專有部分建筑面積達到建筑物總面積20%以上。

    業主委員會委員必須符合下列條件：
     1．是本物業管理區域內業主；
     2．能夠遵守物業管理法規、規章、規范性文件和業主公約、業主委員會章程；
     3．有一定組織能力和必要工作時間，能夠較好履行業主委員會成員職責；
     4．品行端正無劣跡；
     5．熱心公益事業。

     業主委員會履行以下職責：
     1．執行業主大會的決定和決議；
     2．召集業主大會會議，報告物業管理實施情況；
     3．與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；
     4．及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務履行物業服務合同；
     5．監督管理規約的實施；
     6．督促業主交納物業服務費及其他相關費用；
     7．組織和監督專項維修資金的籌集和使用；
     8．調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；
     9．業主大會賦予的其他職責。

毛毛毛毛

    糾紛是怎樣形成的

    1．開發商與物業公司交接中產生的糾紛，實際是開發商遺留的一些問題。
     根據一項調查，我國有70%以上的物業管理公司是由房地產開發企業派生的，它們之間本來就有著與生俱來的血緣關系，所以物業公司一般很難洗脫“和開發商一個鼻孔出氣”的嫌疑，讓業主自然而然覺得物業管理公司是開發商的維護和售后服務者，就應該承擔所有的問題。
     如一些業主反映的綠地培植、小區內道路鋪設、公共設施建造等問題并非物業管理的事情，相當多是開發商遺留下來的。于是業主拿到房子以后，認為物業公司是開發商的代言人，所有的問題都會找物業公司。

     2．相關的法律規定了解不夠。
     解決物業糾紛需要法律支持，目前國家關于物業方面的法例法規有《中華人民共和國物權法》，《中華人民共和國物業管理條例》等等，但是事實上，知道這些法規的人并不多。

    3．一些業主對物業付費的概念不強。
     這些少部分的業主對物業費采取能拖就拖，能不交就不交的心理。另外，繳多少錢，享受什么樣的服務，并不是業主自己的選擇，而是買房時就被規定了。有時，人們對于這種“硬派”的東西有一種本能的拒絕。

     4．業主的期望值過高。
     客戶在買房子的過程當中和簽約之前，可能比較相信業務員的介紹或者是宣傳材料、報紙廣告等，他的印象可能會是很理想，因為廣告的話多多少少會有藝術處理的。但是這個夢最后跟看到現實的產品會產生一定的落差，有的買房人不能以一個正確的心理對待。任何產品，比如說房子，都是有缺陷的，不會說百分之百一點兒缺陷沒有，心理落差產生是很正常的，但是千萬不要放大。

     5．物業管理服務的質量有待于進一步的提高。
     一些物業管理企業錯誤地將自己凌駕于業主之上，忽視業主的權益。有的不能嚴格按合同、制度辦事，處理問題和矛盾的方式簡單生硬。以押金、罰款等不正當手段強制業主服務管理，從而使矛盾激化。
     另外物業管理公司本身經營不規范，如提交不出物業收費的預算、決算等財務報告，無法讓業主了解他們所交納的物業費用究竟是如何使用的，等等。

     6．一些業主對物業管理知識知之甚少，缺乏自我保護意識。
     物業管理是一個非常復雜的系統工程，涉及房地產開發公司、物業管理公司、業主、業主委員會、向物業區內提供其他方面專業服務的有關單位和有關ZF部門等等。有人買房時只注意房子的質量、價格，往往忽視了物業管理問題；只知與開發商打交道，而不知如何與物業公司打交道，甚至不清楚自己與物業公司之間的權利義務關系。

     7．有的業主誠信意識差。
     現在很多物業糾紛，雙方有合同，寫得很清楚，但誰也沒有按照法律的手段解決問題。如有的小區業主因為幼兒園收贊助費就不繳費，而實際上小區的物業公司與幼兒園是“八竿子打不著”的兩家單位，業主竟把對幼兒園的不滿作為不繳物業管理費的理由。又如，某業主以門牌號是甲路某某號、而小區大門卻開在乙路上為由，拒邀物業管理費……像這樣東扯西湊找理由不繳物業管理費引起糾紛的情況還有很多，其本質是誠信意識太差，能拖就拖，能賴就賴。

     怎樣解決糾紛

     1．簽一份詳盡的購房合同。
     物業管理糾紛多是因為買房時買賣雙方對房屋售后各方關于物業管理的權利義務沒有界定清楚而造成的。比如，買房時不同的業主對物業管理的預期不一樣，有的業主傾向高收費、高標準服務，有的傾向較低標準的代收費服務，而由于沒有在買房時說清楚，入住時某些業主認為物業管理與自己買房時的預期不一致，開發商和物業管理企業也很難協調這種矛盾。

     2．簽一份完整明確的物業管理合同。
     現在，無論是商家還是消費者，都把售后服務看得很重，因為從很大程度上講一些商品買的就是售后服務。住房更是如此，甚至它的售后服務——物業管理比買房更重要，因為你要在這里住一輩子。起碼也是十幾年。因此,物業服務水準如何？怎么個收費標準？可以得到多少服務？都應在物業管理合同里記載清楚。
     如果物業管理合同內容上不完備，條款用語含混，欠缺必備的約定內容必將成為日后爭議的原因。
     合同是服務者和被服務者的約定，只要合同規定的內容不違反法律、法規的規定，就應以合同為依據來確認雙方的合同義務。雙方在合同履行過程中發生糾紛，應當根據合同規定來確定違約事實，承擔違約責任。只要有一方沒有按合同規定的要求履行或不完全履行義務，另一方就有權以違約為由起訴，要求對方承擔違約責任。

毛毛毛毛

       我國物業管理法律、法規規定，選聘物業管理企業的權利在物業區域內的行使者為業主委員會，同時規定有權更換物業管理企業的主體也為業主委員會，因此業主要求更換物業管理企業的，均必須通過業主管理委員會并實施一定的程序后實行。
   
     1、法定更換物業管理企業的條件所需程序。  
     當物業管理企業出現法定更換物業管理企業條件時，即物業管理企業喪失一定的經營資格和經營資質時，其與業主委員會或者業主所簽訂的《物業管理委托合同》自動解除，業主委員會可以按照選聘物業管理企業的條件和程序重新通過招標的方式選聘新的物業管理企業。
  
     2、約定更換物業管理企業的條件所需程序。
     當《物業管理委托合同》所約定的事由出現造成需要更換物業管理企業，可以由業主委員會根據《物業管理委托合同》的約定直接進行，也可以由業主委員會根據業主或者物業使用人的投訴，進行具體運作之后，解除與物業管理企業的合同。業主委員會可以按照選聘物業管 理企業的條件和程序，重新通過招標的方式選聘新的物業管理企業。
  
    業主委員會通過招標方式更換物業管理企業之前，應當就哪些事項形成決議？  
     根據不同情況，業主大會應當在招標前決定以下事項：

     （1）授權業主委員會或委托招標代理機構組織招標；   
     （2）確定采取公開招標或邀請招標方式；   
      （3）授權業主委員會直接確定中標人或由評標委員會推薦中標候選人名單后，由業主大會最終確定中標人；  
     （4）物業服務價格幅度或水平。
      
      業主委員會招標前，應當到項目所在區、縣國土資源和房屋管理局備案。備案時應提交以 下資料：
     （1）業主大會決議；  
     （2）招標公告或者投標邀請書；  
     （3）招標文件；   
     （4）法律、法規規定的其他資料。業主委員會委托招標代理機構進行招標的，還應提交雙 方簽訂的委托書。
   
    業主委員會組織招標過程中，應從以下幾個方面保障業主的知情權：     
     （1）業主大會會議通過書面征求意見的形式召開的，業主委員會應當在招標前將業主大會決議在物業管理區域內的顯著位置向全體業主公示；
     （2）評標過程中，現場答辯可采用公開的方式，業主可參加旁聽；
     （3）評標結束后，業主委員會可以將招標的過程情況以及評標委員會提交的評標報告向全體業主公示；
     （4）中標企業確定后，業主委員會應將其基本情況和與其鑒定的物業服務合同的服務內容、 范圍、標準以及價格等主要內容在物業管理區域的顯著位置向全體業主公示。
   
     業主委員會通過招標方式更換物業管理企業的，應當提前多少天告知原物業管理企業？  
     原物業服務合同即將到期，業主大會決定重新選聘物業管理企業的，應當及時召開全體業主大會，并在原物業服務合同到期前三個月將有關決議書面告知物業管理企業。
     前期物業服務合同尚未到期，業主大會決定另行選聘物業管理企業的，應當在做出決議后及時書面告知物業管理企業。
   
     業主委員會招標應當何時完成？   
     業主大會通過招標方式選聘物業管理企業的工作，應在原物業服務合同到期前一個月完成。  

     如果小區沒有成立業主委員會，可以更換物業公司嗎？
     根據中華人民共和國物權法第76條的規定，占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，可以解聘或者選聘物業服務企業。原物業公司拒絕退出的，可以通過法院要求其強令退出。
     當找到合適物業公司時只要小區2/3以上業主同新的物業管理企業簽定物業管理合同，那么與現在的物業管理企業合約關系自動解除。