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購(gòu)買三類房屋需要特別小心 以免落得房錢兩空

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發(fā)表于 2014-7-24 19:05 | 只看該作者 回帖獎(jiǎng)勵(lì) |倒序?yàn)g覽 |閱讀模式
本帖最后由 李默沫 于 2014-7-24 19:07 編輯

    因?yàn)樨潏D便宜,或者受賣房人的引誘,一些購(gòu)房人可能會(huì)將眼睛定格在查封房、小產(chǎn)權(quán)房、抵押房上。買房時(shí),對(duì)這幾類房應(yīng)該小心,以免落得房錢兩空。


購(gòu)買查封房30萬(wàn)打了水漂
【案例】
2014 年元月,一直想擁有自己的房屋卻苦于少錢的石倩穎,從路邊小廣告中得知李某“因工作調(diào)動(dòng)而低價(jià)急售住房”。經(jīng)實(shí)地踏看,石倩穎發(fā)現(xiàn)該房的樣式和地段都不錯(cuò),而且價(jià)格也確實(shí)偏低。她趕緊從親朋好友手中東拼西湊到30萬(wàn)元交了首付,剩余的20萬(wàn)元?jiǎng)t立下一年內(nèi)付清的字據(jù)。可三天后,石倩穎按照約定時(shí)間辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí),左等右等就是不見(jiàn)李某,李某的電話也一直處在關(guān)機(jī)狀態(tài)。石倩穎打聽得到的消息讓她呆若木雞:因李某拒不履行償還所欠他人的巨額借款的義務(wù),法院已經(jīng)將其房屋查封,并正在著手拍賣,而李某攜帶石倩穎的現(xiàn)金逃之夭夭。


【分析】
《房地產(chǎn)管理法》第三十八條第(二)項(xiàng)規(guī)定“司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的”房屋不得轉(zhuǎn)讓。《合同法》第五十二條第(五)項(xiàng)也規(guī)定“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的”合同無(wú)效。本案中,石倩穎購(gòu)買的房屋已經(jīng)被法院查封,不可轉(zhuǎn)讓,決定了她與李某的買賣合同因違法而自始沒(méi)有法律約束力,所付的房款,只能找李某退回。可李某已逃之夭夭,也就意味著該款至少在短期內(nèi)被打了水漂。


購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房40萬(wàn)現(xiàn)金下落不明
【案例】
2013 年6月,王某所在的村舊村改造,村委會(huì)與王某簽了房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議和安置合同。隨后,王某建起了三套房屋。因自己居住確實(shí)有余,王某放出口風(fēng)想賣掉位于樓頂?shù)囊惶住?014年3月,羅瑰嬌獲悉后,雖明知是小產(chǎn)權(quán)房,但覺(jué)得緊鄰市區(qū),離自己上班處不遠(yuǎn),價(jià)格也比市區(qū)低了一半,執(zhí)意購(gòu)買。經(jīng)與王某協(xié)商,當(dāng)即簽訂了購(gòu)房協(xié)議,并一次性付清了40萬(wàn)元房款。豈料,王某回家途中遭遇車禍當(dāng)場(chǎng)死亡,40萬(wàn)元房款不知去向。當(dāng)羅瑰嬌搬入居住時(shí),王某妻子以不知情為由阻撓,且對(duì)羅瑰嬌索還房款的請(qǐng)求斷然拒絕。



【分析】
小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的,未繳納土地出讓金等費(fèi)用,其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā),而是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)的房屋。因沒(méi)有國(guó)家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證,購(gòu)房合同也不備案,故不是真正合法的產(chǎn)權(quán)房,被明令禁止交易。羅瑰嬌與王某違法交易,其行為自然不受法律保護(hù)。


購(gòu)買抵押房50萬(wàn)換來(lái)一紙空文


【案例】
2014年4 月,蔣雅雯與郭某簽訂了一份《房屋買賣合同》,約定郭某將其所有的一套三室兩廳兩衛(wèi)的房屋轉(zhuǎn)讓給蔣雅雯。蔣雅雯依約預(yù)付50萬(wàn)元房款后,前去房管部門辦理過(guò)戶手續(xù)中,才知道郭某在購(gòu)買該房屋時(shí),只是繳清了40萬(wàn)元首付,余款95萬(wàn)元采取的是按揭支付,房屋不僅已經(jīng)辦理了他項(xiàng)權(quán)證,而且實(shí)際抵押給了銀行。 如果蔣雅雯要想完成過(guò)戶手續(xù),就必須付清郭某所欠的95萬(wàn)元余款。 而郭某已經(jīng)攜款遠(yuǎn)離所在的城市,甚至沒(méi)有給蔣雅雯留下有效的通訊方式或地址。也就是說(shuō),蔣雅雯陷入了既難以索回房款,且除非滿足銀行的要求,又難以獲得房屋的尷尬境地。


【分析】
《物權(quán)法》第一百九十一條明確規(guī)定:“抵押期間,抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意,不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。”本案所涉房屋已經(jīng)抵押給銀行,決定了蔣雅雯要想實(shí)現(xiàn)自己的過(guò)戶目的,也就只能“代人受過(guò)”并還清貸款。



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