購買三類房屋需要特別小心 以免落得房錢兩空

李默沫

    因為貪圖便宜，或者受賣房人的引誘，一些購房人可能會將眼睛定格在查封房、小產權房、抵押房上。買房時，對這幾類房應該小心，以免落得房錢兩空。

購買查封房30萬打了水漂

【案例】

2014 年元月，一直想擁有自己的房屋卻苦于少錢的石倩穎，從路邊小廣告中得知李某“因工作調動而低價急售住房”。經實地踏看，石倩穎發現該房的樣式和地段都不錯，而且價格也確實偏低。她趕緊從親朋好友手中東拼西湊到30萬元交了首付，剩余的20萬元則立下一年內付清的字據。可三天后，石倩穎按照約定時間辦理過戶手續時，左等右等就是不見李某，李某的電話也一直處在關機狀態。石倩穎打聽得到的消息讓她呆若木雞：因李某拒不履行償還所欠他人的巨額借款的義務，法院已經將其房屋查封，并正在著手拍賣，而李某攜帶石倩穎的現金逃之夭夭。

【分析】

《房地產管理法》第三十八條第(二)項規定“司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的”房屋不得轉讓。《合同法》第五十二條第(五)項也規定“違反法律、行政法規的強制性規定的”合同無效。本案中，石倩穎購買的房屋已經被法院查封，不可轉讓，決定了她與李某的買賣合同因違法而自始沒有法律約束力，所付的房款，只能找李某退回。可李某已逃之夭夭，也就意味著該款至少在短期內被打了水漂。

購買小產權房40萬現金下落不明

【案例】

2013 年6月，王某所在的村舊村改造，村委會與王某簽了房屋拆遷補償協議和安置合同。隨后，王某建起了三套房屋。因自己居住確實有余，王某放出口風想賣掉位于樓頂的一套。2014年3月，羅瑰嬌獲悉后，雖明知是小產權房，但覺得緊鄰市區，離自己上班處不遠，價格也比市區低了一半，執意購買。經與王某協商，當即簽訂了購房協議，并一次性付清了40萬元房款。豈料，王某回家途中遭遇車禍當場死亡，40萬元房款不知去向。當羅瑰嬌搬入居住時，王某妻子以不知情為由阻撓，且對羅瑰嬌索還房款的請求斷然拒絕。

【分析】

小產權房是指在農民集體土地上建設的，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村委會頒發的房屋。因沒有國家頒發的土地使用證和預售許可證，購房合同也不備案，故不是真正合法的產權房，被明令禁止交易。羅瑰嬌與王某違法交易，其行為自然不受法律保護。

購買抵押房50萬換來一紙空文

【案例】

2014年4 月，蔣雅雯與郭某簽訂了一份《房屋買賣合同》，約定郭某將其所有的一套三室兩廳兩衛的房屋轉讓給蔣雅雯。蔣雅雯依約預付50萬元房款后，前去房管部門辦理過戶手續中，才知道郭某在購買該房屋時，只是繳清了40萬元首付，余款95萬元采取的是按揭支付，房屋不僅已經辦理了他項權證，而且實際抵押給了銀行。 如果蔣雅雯要想完成過戶手續，就必須付清郭某所欠的95萬元余款。 而郭某已經攜款遠離所在的城市，甚至沒有給蔣雅雯留下有效的通訊方式或地址。也就是說，蔣雅雯陷入了既難以索回房款，且除非滿足銀行的要求，又難以獲得房屋的尷尬境地。

【分析】

《物權法》第一百九十一條明確規定：“抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產。”本案所涉房屋已經抵押給銀行，決定了蔣雅雯要想實現自己的過戶目的，也就只能“代人受過”并還清貸款。