樓市取消限購(gòu)誰(shuí)最高興？

桃花姐夫

今年樓市不景氣   松綁限購(gòu)令聲音升溫

無(wú)論是在博鰲亞洲論壇還是在近期媒體報(bào)道上，房地產(chǎn)都是各方關(guān)注的焦點(diǎn)。10多年來(lái)，房?jī)r(jià)只漲不跌，讓絕大多數(shù)買房人望房興嘆，最近部分城市傳出樓盤降價(jià)、成交量下滑的消息，自然引發(fā)關(guān)注。

繼杭州、常州、秦皇島等二三線城市大幅降價(jià)促銷后，北京、廣州、深圳等一直被認(rèn)為不會(huì)降價(jià)的一線城市部分樓盤也傳出降價(jià)打折的信號(hào)，房?jī)r(jià)已出現(xiàn)松動(dòng)跡象。

博鰲亞洲論壇副理事長(zhǎng)、中方首席代表曾培炎在博鰲表示，當(dāng)前判斷房地產(chǎn)“拐點(diǎn)”為時(shí)過(guò)早。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)商品房銷售額和銷售面積雙雙跳水。1—2月，商品房銷售面積10466萬(wàn)平方米，從去年全年增長(zhǎng)17.3%轉(zhuǎn)為同比下降0.1%；商品房銷售額7090億元，從去年全年增長(zhǎng)26.3%轉(zhuǎn)為下降3.7%。銷售負(fù)增長(zhǎng)行情是過(guò)去一年來(lái)首次出現(xiàn)，預(yù)示著全國(guó)樓市已進(jìn)入調(diào)整期。

每當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷，銷售不暢，就會(huì)傳來(lái)放松調(diào)控的呼吁。在今年樓市不景氣之時(shí)，限購(gòu)令等調(diào)控政策的松綁，被不少地方政府和開發(fā)商寄予厚望。

近日，有媒體報(bào)道稱一些地方政府正在考慮松綁此前制定的限購(gòu)政策。對(duì)樓市松綁可能會(huì)吸引一部分購(gòu)房者入市，從而使樓市重新昔日繁榮。

耶魯大學(xué)管理學(xué)院金融經(jīng)濟(jì)學(xué)教授陳志武則認(rèn)為未來(lái)10年中國(guó)地產(chǎn)泡沫破裂的概率至少為99%，投資房產(chǎn)較多的應(yīng)盡快脫手的言論日前受到廣泛關(guān)注。

溫州樓市去年率先松綁 拉動(dòng)效應(yīng)有限

近年以來(lái)，部分地區(qū)房?jī)r(jià)過(guò)高、漲價(jià)速度過(guò)快已經(jīng)極大地影響到普通民眾的正常工作和生活。以溫州房?jī)r(jià)的率先調(diào)整為代表，中國(guó)樓市普漲的行情結(jié)束。

樓市限購(gòu)政策始于2010年4月。當(dāng)時(shí)，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，要求房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市限制家庭購(gòu)房套數(shù)，被業(yè)界稱為“限購(gòu)令”。

去年9月，浙江溫州調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策，溫州也因此成為46個(gè)限購(gòu)城市中首個(gè)正式松綁的城市。

從2011年溫州正式限購(gòu)開始，溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯降溫，即使率先松綁，房?jī)r(jià)仍然連續(xù)31個(gè)月環(huán)比下降，并沒(méi)有使房地產(chǎn)市場(chǎng)重現(xiàn)昔日的繁榮。

一些高端樓盤的價(jià)格，甚至下跌過(guò)半，部分購(gòu)房者選擇斷供，銀行成為房東。數(shù)據(jù)顯示，2011年溫州商品房均價(jià)達(dá)33289元/平方米歷史高點(diǎn)，2013年降至22644元/平方米，降幅達(dá)32%。2014年1月，又滑至19374元/平方米。

溫州跌跌不休的房?jī)r(jià)和樓市政策調(diào)整代表未來(lái)各個(gè)樓市的走勢(shì)和政策將出現(xiàn)明顯分化。

樓市走勢(shì)明顯分化 放松限購(gòu)不應(yīng)“一刀切

地方樓市調(diào)控松緊程度的判斷標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)房?jī)r(jià)走勢(shì)，而非一刀切。這也意味著對(duì)于一些供給過(guò)大，需求不足，銷售不暢的三四線城市，限購(gòu)政策將可能出現(xiàn)松綁。

近年來(lái)，開發(fā)商不斷涌向三四線城市，現(xiàn)在這些城市存量房激增，房?jī)r(jià)下跌，全國(guó)未售出住宅面積已增至3.42億平方米，相當(dāng)于2013年新建住房總面積的42%，也創(chuàng)下近幾年的最高紀(jì)錄。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)任興洲表示，一方面是一二線城市住房供給仍相對(duì)不足，住房銷售量增長(zhǎng)較快；另一方面是三四線城市的住房庫(kù)存仍不斷增大，不少城市去庫(kù)存化周期平均達(dá)到14至16個(gè)月。

今年房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行，不僅拖累已經(jīng)陷入困境的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，更嚴(yán)重影響了地方政府財(cái)政。在地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力、樓市成交低迷等多重壓力下，目前地方松綁限購(gòu)的意愿較為強(qiáng)烈。

房地產(chǎn)開發(fā)不僅可以給地方政府帶來(lái)豐厚的土地財(cái)政收入，還可以帶動(dòng)鋼鐵、水泥、裝飾等諸多行業(yè)發(fā)展。因此，放開限購(gòu)對(duì)房企和地方經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)，都意味著將得到喘息的機(jī)會(huì)。

據(jù)媒體報(bào)道，溫州、杭州、長(zhǎng)沙等多個(gè)城市開始醞釀和討論松綁限購(gòu)的可能性，促進(jìn)市民購(gòu)房。

今年以來(lái)部分城市降價(jià)潮不斷，市場(chǎng)觀望情緒累積，成交量也在回落，如果松綁限購(gòu)，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)將加大觀望情緒，等待房?jī)r(jià)進(jìn)一步下滑之后再出手。

目前放松限購(gòu)政策已成大概率事件，但這對(duì)部分地市已呈下滑趨勢(shì)的樓市來(lái)說(shuō)，很可能只是杯水車薪，類似溫州樓市走勢(shì)的結(jié)局難以避免。