“中建三杰”齊聚碧桂園 會戰利潤短板

混口飯吃110

“吳建斌的財務和工商管理背景，且在中海擔任過要職，他的加入會增強碧桂園在境內境外的財務和資金管理能力和風險控制能力，帶領公司邁向新的高度。”4月3日，碧桂園集團在給中國房地產報記者的書面回復中表示。

4月1日，碧桂園公告稱，委任中海地產前財務總監吳建斌為執行董事、首席財務官，接替4月30日辭任的伍綺琴，基本年薪500萬元并享有其他附加福利。

“碧桂園正處于新職業經理人和老團隊磨合的過程，面臨著在爆發式擴張中，規模和利潤平衡的雙重矛盾。吳建斌的加盟，是碧桂園新團隊和新模式組建的關鍵標志。”一位接近碧桂園的業內人士說。

管理層引進中建及中海的“三斌”，碧桂園能否成功復制中海的產品質量和成本管控水平？在業內人士看來，以此前從中建及中海引進的現任碧桂園行政總裁莫斌及聯席總裁朱榮斌帶給碧桂園的成功，楊國強勢必會“愛屋及烏”，給吳建斌更多施展空間。不過，國企中海和民企碧桂園畢竟背景和環境不同，“三斌”聯手能否實現碧桂園“規模+利潤”的“中海模式”還未可知。

吳建斌其人

現年52歲的吳建斌，在中建與中海工作30年，曾任中海集團董事兼財務總監、副主席，長期負責中海集團的財務管理，為中建系兩家子公司中海外、中國建筑的上市立下了汗馬功勞。憑借豐富的實戰經驗以及過硬的專業知識，吳建斌被視為中海高速發展的功臣。他曾在一篇文章中稱，“香港資本市場能用的融資工具，自己都用過一遍”。上市、收購、發債、股權融資、債務融資、增發……十八般兵器，吳建斌樣樣精通。吳建斌一直被外界視為資本運營和籌措資金的高手、財務管理及信息技術功底過硬的專才。據熟悉吳建斌的人士透露，他不但是資本運作高手，還極具才華，曾出版過多部小說。

“碧桂園要在千億之路上走得更穩，只能從千億軍團挖角。目前碧桂園所需，正是吳建斌的擅長。可謂各取所需，各得其所。”不愿具名的一位業內人士說。對吳建斌而言，從國企到民企，可以有一番新作為，畢竟碧桂園正當上升期的用人之際，且民企的經營靈活性和個人的自主性要強于國企。而處于規模擴張期的碧桂園，最大的苦惱莫過于如何在實現規模增長的同時，確保盈利能力提升。吳建斌擁有20年資本市場運作經驗，相信可以有效穩住毛利潤率和凈利潤率，并通過財務管理進一步控制成本，確保碧桂園財務的良性發展。

意在提升利潤率

盡管2013年碧桂園成功晉級千億軍團，但資本市場還是對其利潤率下滑頗有微詞。

3月12日，碧桂園年報公布后，遭遇資本市場重大打擊。在3月12至14日的短短三個交易日，股票市值縮水高達24%；3月19日，碧桂園宣布首席財務官伍綺琴辭任，碧桂園股票再次暴跌12%，創出近18個月新低。

資本市場的過度反應，雖然與“馬航事件”有關聯，但與碧桂園主要布局三四線城市（相比一二線城市風險更大）“割韭菜”式的開發模式（每個城市最多是一兩波的大盤開發營銷做法，做完馬上要換城市，否則只能降價）也不無關系。

更令人擔憂的是，碧桂園2013年利潤率的下滑及負債率的上升。年報顯示，碧桂園凈利潤率為13.6%，同比下降2.8%；毛利率同比下滑6.3個百分點至30.3%，負債率從去年的53.9%上升為67.3%。

對此，碧桂園在給中國房地產報記者的回復中表示，“利潤率的下滑，一方面，由于去年開發成本上升，其與營業收入的比值較2012年上升了7個百分點；另一方面，2013年中高層洋房結算比重上升，相比低層連排別墅，其利潤率要低，加上廣東省外項目銷售貢獻率大幅提升，導致利潤率結構性下降。碧桂園67.3%的負債率確實比去年有所上升，但處于可控的健康水平。且熟悉資本運作的人都知道，負債率提高也是企業經營自信的表現。”“中海地產以其質量強、盈利能力強著稱，而這相對于碧桂園而言正是弱項。吳建斌的加盟，一方面將加強碧桂園的公司在境內境外的財務和資金管理能力和風險控制能力，另一方面將有助于碧桂園在海外市場的擴張。”睿信致成管理咨詢董事總經理郝炬表示。

變革的開始

碧桂園在2013年業績上表現突飛猛進，躋身千億軍團，但如何保持增速的同時保證良好的財務狀況，實現省內、省外和國外三分天下，這顯然是碧桂園下一階段的目標。盡管請到經驗老道的資本運作與財務管理高手吳建斌,給碧桂園注入強心劑，吳建斌在資本市場的長袖善舞以及高超的財務管理經驗料將給碧桂園的資金調配和成本管控帶來改善。但吳建斌能否“妙手回春”改善碧桂園利潤率下滑的短板還面臨很多難題。

外界傳言，楊國強2008年從恒隆地產挖來的伍綺琴就是因為隨著碧桂園規模的迅速擴張，沒有做好規模和利潤之間的平衡而遭“下課”。

吳建斌的加入讓碧桂園的核心管理層坐擁三名中建、中海背景的人才。莫斌曾將碧桂園的工程質量和營銷能力帶入第一梯隊，令楊國強刮目相看，對于同樣出身中海背景的人才自是高看一眼，將給吳建斌更多施展空間。

但吳建斌面臨的難題是，中海主要在一二線做項目，有較便宜且豐富的土地儲備；而碧桂園主要是在三四線城市布局。另外，在融資成本上，國企和民企也不可同日而語。不同的企業環境和背景，吳建斌和其新的團隊，能否應對自如，得心應手，也是一大考驗。

協縱國際創始合伙人黃立沖表示，碧桂園學習中海的打法是注重產品質量和成本管控，但中海的做法并非最優，并不是質量做得好獲利就最多。尤其是碧桂園布局三四線城市，“低成本拿地，快速開發，低價開盤”的模式，一旦房地產市場出現風險，首當其沖受沖擊的就是碧桂園這種模式。另外，碧桂園在海外的拓展項目中，不少是東南亞等匯率風險比較高的地方，房地產行業對匯率風險是最敏感的。

碧桂園2014年對外公布的銷售目標是1280億元，大約為21%的增幅，資本界認為太低了。對此，碧桂園在書面回復中對中國房地產報記者稱：“2014年可售貨量差不多為3800萬平方米，貨值在2500億元左右的水平。去化率原則要求是70%以上，平均的目標不低于65%。基于這樣的測算，我們認為所定的目標是合理的。”碧桂園相關人士在接受中國房地產報記者采訪時表示，碧桂園2014年的戰略和工作重點，包括將繼續積極并審慎地在國內外拓展新的優質土地，嚴格控制投資風險的同時，確保土地投資拓展帶來良好的回報。繼續強化產品的標準化工作，在保證成本與速度競爭力的同時，靈活地做好適銷對路的產品。進一步加強項目開發全過程的成本與費用控制，同時要求加強資金周轉的速度和靈活度，有利抵御風險，增加效益。

顯而易見的變化是，“三斌”團隊的加盟，使得碧桂園三四線城市低價拿地，低價大盤的銷售模式在逐漸改變。碧桂園總裁莫斌多次表示，“只要有市場的地方，碧桂園都會考慮。”3月26日，碧桂園以20.64億斬獲廣州增城的三宗地塊，并且有一宗地的樓面價在增城區域首破四千。而3月25日碧桂園在大本營佛山以9.339億元競得順德大良蘇崗海邊圍地塊，樓面價8128.8元/平方米，打破了2010年萬科競拍天傲灣地塊6846元/平方米成為新地王。

這或許是，碧桂園模式轉變的一個開始。

來源：中國房地產網-中國房地產報