民法典施行后，買二手房必知的10大知識點！

秋實

轉自（中國普法）


關注

購買二手房時，每個步驟都要謹慎，否則后患無窮。今天小編為大家整理了買二手房必知的10大知識點，趕緊記下！

居住權

擁有居住權的人沒有房屋所有權，但可長時間甚至終生居住，受到法律保護。

根據民法典第三百七十條規定，居住權自合同約定的期限屆滿或死亡時才消滅，而不會因房屋轉讓而消滅。

因此，買二手房必須查詢該房屋是否設立居住權，否則，就可能產生房子歸你，居住權歸別人。

隱性共有人

很多夫妻共同出資買房，往往只由一方登記產權，這種情況下，另一方則被稱為“隱性共有人”。

民法典第三百零一條規定，處分共有的不動產，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意。

所以，購房時應要求房屋共有人出具書面的《出售房屋同意書》。否則，一旦發生糾紛，可能會導致合同無法繼續履行的風險。

另外需要注意，當產權只登記在夫妻一方，而其配偶去世后，還有可能由于繼承而產生的共有人，此時若購買房屋，其他繼承人可能主張繼承權，要求確認房屋買賣無效。

租賃

房屋存在租賃狀況給房屋買賣帶來兩大法律問題：

一是“買賣不破租賃”的法律問題

根據民法典第七百二十五條規定，在租賃關系存續期間，承租人如果不愿意搬遷騰房，即使買了房子也可能暫時住不了。

二是承租人的優先購買權問題

根據民法典第七百二十六條的規定，承租人對所承租的房屋享有優先購買權。

因此，購買人在購買已出租的二手房時，應及時取得承租人放棄優先購買權的書面聲明。同時，賣方也應積極主動向承租人取得承租人放棄優先購買權的書面聲明，否則若侵害了承租人的優先購買權，承租人可依法要求出租人予以賠償損失。

抵押

二手房交易中，大多數二手房可能都存在抵押狀況。

雖然民法典第四百零六條規定抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產，但是，作為買方一定要清楚：

1、住房抵押按揭貸款，即賣方在出售時，房屋仍未還清銀行貸款；

2、非按揭貸款抵押登記，說明賣方存在其他情形對外負債問題，容易在房屋買賣過程發生被司法查封的情況，尤其是存在多次抵押的情況下，稍有不慎就可能錢房兩空。

司法查封等權利限制

存在司法查封情況的房屋，轉讓存在合同無效的法律風險，《城市房地產管理法》第三十八條就明文規定司法查封的房產不得轉讓。

另外，被司法查封的房屋，往往會大幅低于市場價，實踐中，有很多購房人被低價所誘惑，最終卻錢房兩空！

稅費

對于稅費各自承擔來說，買方無需關心賣方的稅費問題，但是如果房屋買賣合同約定的賣方是凈到手價，那么作為買方一定要調查清楚賣方可能需要承擔的稅費到底是多少。

因為有些稅費，比如房屋來源是贈與、繼承的，個人所得稅可高達房價款的20%。

土地使用權

一是土地使用權期限問題

雖然民法典第三百五十九條規定了住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定辦理。

但二手房市場上逐漸出現的土地使用權期限到期的情形，將來到底補交多少續期費用，還沒有明文規定。

二是土地使用權性質是劃撥的問題

市場上有一類房產，由于特殊原因，土地使用權來源可能是劃撥，可能需要交納土地出讓金，因此，一定要在簽署合同之前弄清大概需要交納多少土地出讓金。

三是土地用途問題

城市建設用地中，土地用途分為：住宅用地、商業用地、工業用地、綜合用地和其他用地。

唯有住宅建設用地，土地使用權到期后才會自動續期，而且不同用地性質房價差別極大，對于購買者住房來說，一定要看清土地用途是否屬于自己所需要的房屋用途。

資金安全

房屋買賣不是小買賣，作為買方應該知曉如何防范資金安全風險，那就是進行資金監管，又稱第三方監管，是指買方不把房款直接交付給賣方，而是讓透明的第三方機構監管資金，保證資金安全的交易模式。交易成功(權屬轉移登記后)，資金才會劃轉給賣方；若交易失敗，資金會返還為買方。

貸款

很多購房人需要向銀行申請貸款來支付不足的部分。

因此，在簽訂購房合同之前，必須要了解相關貸款政策，以及自己的信用狀況，以便把貸款的風險降到最低。

讀書問題

若要購學校附近的房子務必了解該校的招生政策情況，比如落戶年限、同一套房的就讀名額標準等，確定自己的購房條件和學校入學要求相吻合。

來源：法律公園