本帖最后由 毛毛毛毛 于 2016-3-5 12:00 編輯
前言 目前經過小編統計，隨州（含鄉鎮）在售樓盤大約有90多個，其中曾都區有40多個，在售房源充足樓盤約30個，基本在售房源都有500套以上，不包含新增預售產品及規劃產品。 這些樓盤大多集中在城東、城南兩大新區，城東由于樓盤林立最受客戶關注，以剛需和改善型居多；城南環境優美，改善客戶的不二選擇。中心城區地產僅有齊星花園，崇文華府等。城北有程力水岸，現代城，清河星苑；城西有新天地花園。
購房客群需求動力不足
需求動力不足。就近些年網友買房需求總結，隨州的房地產需求來源主要有以下幾類： 1）中心城區居民結婚及改善需求， 意向樓盤：齊星花園，御山墅，云海天地，碧桂園、水郡世家； 老城區利福房大部分存在年代久遠、不帶電梯、社區嘈雜、停車難等問題，一部分有條件的老城區居民會在結婚時購買商品房，或者全家改善住宅。但這部分需求量并不大，一部分家庭子女長大后留在外地發展； 另一部分在隨州本地成家立業的受制于工資水平和父母手上有限的積蓄，一般選擇與父母同住。
2）外地務工人員回鄉買房。 意向樓盤：碧桂園，海翼漢東至尊，隨園嘉墅，云海天地 一些在一二線城市打工的隨州人，習慣了大城市樓盤風格的，比較鐘愛品牌及環境；另一部分注重價格或地段的，比較喜歡：齊星花園，迎賓花園，城東國際富麗城，坤泰悅都、新萬基現代城；
3）縣轄城鎮人口及農業人口買房，前面產業部分提到過隨州的特色農業，不少村鎮因此發家致富，在市區及新區買房。尤其以殷店，草店，淮河，吳山等有香菇或石材產業支柱的鄉鎮購買力最強，其次環潭，洪山，均川，唐鎮，淅河，厲山，萬和等大鎮或離市區較近的鄉鎮。
銷售現狀銷售周期增長
1供過于求，庫存高企
前面總結的幾種購房需求，整體上并不形成規模，不足以快速消化目前隨州大規模的房地產供應量。而城東新區產業規劃雖然已具規模，但大部分企業處于產業鏈低端，幾乎沒有核心技術和研發投入，導致由產業帶來的人口導入多數是本地及周邊的農業人口，從事低端制造工作，無法吸引真正有能力買房的大學生及高知人群，在通往城東新火車站的路上可以看到，沿線大量樓盤的入住率并不高，反映出隨州目前的樓市庫存水平是相當高的。
2庫存高壓之下，房價下調
據統計每年隨州的新房銷量在100萬方左右，近5年來銷量比較持平。從2015年5月后隨州樓盤新增21個之多， 庫存加上新規劃累計達800萬方，導致2015年以來，隨州的房價整體處于停滯不前乃至下調狀態，區別前幾年每年300-500元/㎡增長速度。購房者也從開始的一房難求，最高峰2013年水郡世家高層一線臨湖房源達到5000左右，到現在的各種地段，戶型，環境，品牌可隨意挑選，觀望情緒越來越濃。部分樓盤抵抗不了資金回籠及利息的壓力，出現各種特惠，特價，內部價，甚至全盤降價，較去年同期達200-500元/平米的降幅。
3數據分析
2016年1月整體行情不佳，2月前半月過年期間看房客戶也很少，但從2月14日正式上班以來，多個樓盤出現一天來訪近20組客戶，每天銷售5套的業績；剩余樓盤也每天有客戶10組以上，平均銷量2套/天；但不能說明市場就此好轉，因為1月 ，2月客戶的積壓加之全年觀望積壓和返鄉購房者的快速購買，消化完這一撥，3月市場將回歸到正常狀態。正月十五過后來訪量已開始明顯下降，隨著返鄉客戶的回歸，購買周期也將變長。
營銷配合抓住痛點就是抓住了客戶
2016 市場體量逐步增加，銷售壓力會逐漸凸顯。隨州的房地產市場伴隨著八九十年代以來城市發展進程和產業變遷格局一路走來，進入白銀時代，面臨三四線城市高庫存居高不下的發展共性問題。未來，農民工這一購房新群體可能為隨州這個三四線城市的房地產市場帶來新的需求導入，但效果還有待觀察。
而當前的去庫存之道，還應該圍繞產業的提檔升級進行，抓住國家發展高新技術產業、建設創新型城市，及湖北打造“1+8”城市圈的發展契機，發揮襄十隨汽車工業走廊重鎮地理優勢，通過高新技術產業和現代服務業的引進，吸引大學生和高知人口導入，帶來購房剛需。
對于這個常住人口在200多萬的地級市，中心人口密集區域以福利房和自有民房居住為主，縣轄區城鎮和農業人口絕大多數有自住房，目前的供應量還是較大的。通過經濟及城市發展引入的外來需求還需幾年的時間，且受政府宏觀政策等外部因素影響，當下按需規劃產品結構，注重品質及環境的打造，合理的營銷手法贏得市場關注度才是重中之重。
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發表于 2016-3-5 12:00
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