本帖最后由 花鹿 于 2019-4-26 10:41 編輯
任何一個(gè)項(xiàng)目樓盤(pán)的戶(hù)型面積都不可能完全一致，而戶(hù)型面積的確定，受多方面因素影響，包括項(xiàng)目容積率、樓盤(pán)檔次、競(jìng)品樓盤(pán)、市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)、目標(biāo)客戶(hù)需求、房企銷(xiāo)售目標(biāo)，甚至公攤面積。
下面，為大家深扒一下
三房戶(hù)型的各面積段分類(lèi)
1、多層建筑80㎡以下三房 通常都要通過(guò)局部改造（例如封閉陽(yáng)臺(tái)）才能勉強(qiáng)達(dá)到2個(gè)居住空間加一個(gè)工作空間（書(shū)房）的使用功能，同時(shí)公共空間（客廳、走道）會(huì)很大程度的壓縮——這種三房有時(shí)候被稱(chēng)為兩房半，往往要通過(guò)贈(zèng)送面積或者改造才能達(dá)到基本使用功能。 2、80-90㎡的三房戶(hù)型 能勉強(qiáng)提供兩個(gè)居住空間加一個(gè)工作空間（房間尺寸較小），客廳通常兼做餐廳使用，衛(wèi)生間有可能無(wú)開(kāi)窗——這類(lèi)為緊湊型三房。 3、90-100平米的三房戶(hù)型 比較常見(jiàn)的三居室，三個(gè)居室空間尺寸適中，書(shū)房可以兼作為臥室使用，還可以做到雙陽(yáng)臺(tái)，衛(wèi)生間能獨(dú)立采光通風(fēng)，餐廳也有可能相對(duì)獨(dú)立——這類(lèi)為經(jīng)濟(jì)型三房。 4、100-110平米的三房戶(hù)型 其居住舒適度和完善的功能是這類(lèi)戶(hù)型設(shè)計(jì)的首要考慮。首先是房間尺度，這類(lèi)三房戶(hù)型必須保證各房間床旁設(shè)計(jì)有足夠的衣柜的尺寸，餐廳、客廳獨(dú)立并有較好的尺度，第二，像105㎡以上的戶(hù)型還應(yīng)該出現(xiàn)雙衛(wèi)設(shè)計(jì)（兩個(gè)衛(wèi)生間）——這類(lèi)為舒適型三房。 5、110-120平米的三房戶(hù)型 雙衛(wèi)設(shè)計(jì)（獨(dú)立開(kāi)窗），各房間有舒適尺度，并充分考慮生活便利性——115平米以上戶(hù)型，儲(chǔ)藏空間，主臥進(jìn)入式衣櫥都會(huì)成為常規(guī)配置——這類(lèi)即平時(shí)所說(shuō)的大三房戶(hù)型（高檔三房） 6、120平米以上的三房戶(hù)型 這種三房戶(hù)型已經(jīng)算豪華了，前面講的都有，只是尺寸更宜居，還有可能出現(xiàn)入戶(hù)花園等配置。 以上這些都是指多層建筑的三房面積檔。如果是高層建筑，全部在此基礎(chǔ)上加5平米左右的公攤。
5個(gè)決定戶(hù)型面積段選擇的關(guān)鍵因素
在了解了這幾個(gè)三房面積段的分類(lèi)后，我們?cè)賮?lái)分析，究竟有哪些因素決定了項(xiàng)目樓盤(pán)的三房面積段選擇？
1、項(xiàng)目定位和目標(biāo)客戶(hù)需求 項(xiàng)目定位和目標(biāo)客戶(hù)需求應(yīng)該是戶(hù)型面積段的重要決定因素。因?yàn)轫?xiàng)目的檔次定位不同，決定了其目標(biāo)客戶(hù)的不同，而不同檔次客戶(hù)群的生活習(xí)慣、居住觀念，導(dǎo)致其對(duì)戶(hù)型面積的要求存在巨大差異。 比如80㎡以下和80-90㎡的緊湊型三房，通常對(duì)應(yīng)的是剛需樓盤(pán)，尤其體現(xiàn)在房?jī)r(jià)較高的一線(xiàn)城市。因?yàn)檫@個(gè)面積段的三房戶(hù)型一般都針對(duì)年輕兩代居，是主臥室+兒童臥室+書(shū)房的結(jié)構(gòu)。另外，它也是租賃市場(chǎng)很受單身或者年輕無(wú)孩家庭熱捧的三房面積段，因此也是投資型住宅的主力。 90-100㎡、100-110㎡這兩個(gè)面積段的三房戶(hù)型，則主要針對(duì)有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的兩代居或有實(shí)際需要的三代居。因?yàn)榧彝ト丝诘脑黾樱瑢?duì)房間功能的需求也相應(yīng)增加了。 110-120㎡的三房戶(hù)型所針對(duì)的客戶(hù)群又反過(guò)來(lái)了，一般是兩代居。這類(lèi)住宅的目標(biāo)客戶(hù)往往經(jīng)濟(jì)實(shí)力好很多，出于生活品質(zhì)的考慮，各個(gè)房間的功能會(huì)明確很多，盡力做到舒適，即使是偶有作為三代居使用，也不會(huì)持久，必然會(huì)換四房以上。這種客戶(hù)的年齡一般在35-45歲之間，有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，且孩子開(kāi)始有自己的空間要求。 多層120㎡以上，高層125㎡以上的三房戶(hù)型，對(duì)應(yīng)的當(dāng)然就是高端盤(pán)了。因?yàn)檫@個(gè)面積段往往都是講究居住品質(zhì)的人士首選，而且通常沒(méi)有三代居的考慮，因?yàn)樵?30㎡以上已經(jīng)可以開(kāi)始選擇四室戶(hù)型了。
2、競(jìng)品戶(hù)型和成交暢銷(xiāo)戶(hù)型 在項(xiàng)目戶(hù)型面積段確定的過(guò)程中，競(jìng)品戶(hù)型和二手市場(chǎng)成交戶(hù)型對(duì)項(xiàng)目戶(hù)型面積的確定，也起到重要作用。 首先，潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的戶(hù)型面積和配比，能幫助項(xiàng)目樓盤(pán)弄清整個(gè)市場(chǎng)的主力戶(hù)型和面積是多少、競(jìng)爭(zhēng)集中在哪個(gè)區(qū)間、還有哪些市場(chǎng)空白點(diǎn)。通過(guò)對(duì)片區(qū)潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的戶(hù)型區(qū)間和比例的系統(tǒng)分析，項(xiàng)目樓盤(pán)可以進(jìn)一步得出意向基本面積區(qū)間和戶(hù)型比例。 比如經(jīng)過(guò)分析，發(fā)現(xiàn)潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的三房面積在80-100㎡這兩個(gè)區(qū)間，因此，可以初步得出本項(xiàng)目三房戶(hù)型的面積區(qū)間應(yīng)該在這個(gè)面積區(qū)間。 第二，項(xiàng)目片區(qū)的三級(jí)市場(chǎng)（二手房市場(chǎng)）成交戶(hù)型和需求戶(hù)型，也將影響項(xiàng)目中三房戶(hù)型面積的確定。 舉個(gè)例子，通過(guò)對(duì)某二級(jí)城市某片區(qū)的三級(jí)市場(chǎng)暢銷(xiāo)戶(hù)型進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，我們發(fā)現(xiàn)三房暢銷(xiāo)面積段的下限高于80㎡，那么，原定為80-100㎡的面積區(qū)間，就將要因此調(diào)高10㎡，變成90-100㎡。
3、性?xún)r(jià)比 對(duì)戶(hù)型面積的確定，也與性?xún)r(jià)比有關(guān)。 不同面積段的三房戶(hù)型，將會(huì)對(duì)應(yīng)不同檔次的樓盤(pán)和相應(yīng)的目標(biāo)客戶(hù)。120-130㎡左右這個(gè)區(qū)間內(nèi)，可以選的面積有很多，比如125㎡、128㎡、133㎡等等，那么，同為剛需盤(pán)，我的三房面積究竟應(yīng)該定多大呢？ 事實(shí)上，從銷(xiāo)售角度講，戶(hù)型面積大小決定的還是總價(jià)。 列舉城東樓盤(pán)對(duì)比，我們來(lái)算一下總價(jià)： | 樓盤(pán) | 均價(jià) | 戶(hù)型面積 | 總費(fèi)用 | | 城東XX | 6400元/㎡ | 約133㎡ | 85.12萬(wàn) | | 城東XX | 6000元/㎡ | 約128.71㎡ | 77.23萬(wàn) |
同為3房，面積約133㎡需要花去85.12萬(wàn)元，而在面積約128.71㎡的三房，則要花費(fèi)77.23萬(wàn)元。
別小看這點(diǎn)差別，但往往會(huì)決定一個(gè)家庭購(gòu)買(mǎi)決策。 因此，項(xiàng)目在確定自己的戶(hù)型面積時(shí)，也會(huì)結(jié)合總價(jià)進(jìn)行考慮，這也決定了為什么在同一片區(qū)，都是三房戶(hù)型，有的是128㎡三房，有的卻是133㎡三房。
4、公攤面積 同一個(gè)戶(hù)型卻面積不一，還有可能與公攤面積有關(guān)。 我們先來(lái)溫習(xí)一個(gè)公式：建筑面積=套內(nèi)面積+公攤面積，而我們購(gòu)買(mǎi)的是建筑面積，這就意味著：假如兩個(gè)樓盤(pán)的三房戶(hù)型，其套內(nèi)面積都是一樣的，但假如A盤(pán)公攤面積＞B盤(pán)，這個(gè)A盤(pán)的三房面積就會(huì)偏大。 而層數(shù)不同、交通核（電梯間和樓梯）的擺放方式不同、設(shè)備管井的大小不同、大堂的面積不一，都可能對(duì)公攤面積產(chǎn)生影響。 一般樓層越高，公攤系數(shù)越大，公攤面積自然也高。如此一來(lái)，即便是套內(nèi)面積和競(jìng)品樓盤(pán)一樣，但由于公攤面積大，其戶(hù)型的建筑面積自然也大，也就可能出現(xiàn)先頭我們提到的，有的三房是128㎡，有的三房卻是133㎡。
5、政策 根據(jù)相關(guān)稅收規(guī)定，90㎡以下、90-140（或144）㎡，以及140（或144）㎡以上這三個(gè)面積段，房子所要繳納的契稅標(biāo)準(zhǔn)是不一樣的。這對(duì)于三房面積的確定，這也很重要。 當(dāng)然，除了以上幾個(gè)因素以外，項(xiàng)目所處區(qū)域城市不同，情況也會(huì)發(fā)生變化。比如上面的分類(lèi)舉例，更多是參考一二線(xiàn)城市的三房面積數(shù)據(jù)，而到了三四線(xiàn)城市，可能會(huì)出現(xiàn)140㎡的三房戶(hù)型比比皆是。
戶(hù)型鑒賞
（B戶(hù)型，中間位戶(hù)型）
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