房地產稅又有了最新消息！快看看你的房子要被收多少錢？

趙巍巍

近日，有媒體報道，財政部長肖杰在一篇文章中提到房地產稅，最為樓市最“聞風喪膽”的大殺器，如今再提房地產稅，不免引人遐想。那么，房地產稅究竟是怎么回事，這次提及又有什么重要意義？

本文主要內容：

1、房地產稅又有新消息！

2、房地產稅是啥？

3、這次提及又該如何解讀

4、出臺房地產稅房價就降？

5、未雨綢繆，如何提前躲坑

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備受矚目的房地產稅，又有新消息！

據“財新網”等媒體報道，財政部長肖捷在一篇文章中，這樣談到了房地產稅：

要按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則，推進房地產稅立法和實施。對工商業房地產和個人住房按照評估值征收房地產稅，適當降低建設、交易環節稅費負擔，逐步建立完善的現代房地產稅制度。

2注意！房地產稅不是房產稅

關于房產稅和房地產稅的討論持續了很長時間，從2011年至今，每一次房價暴漲都會掀起房產稅的大討論。但討論的多了，很多人連房產稅和房地產稅都混淆了。

事實上，在我國的現行稅制體系中，并沒有房地產稅這一稅種，但有名稱相近的“房產稅”。房產稅開征于1986年，適用范圍較窄，僅限于單位和個人的經營性房地產，對個人住房則實行免稅,因此對百姓生活基本沒有影響。

而房地產稅，則是一個綜合性概念，即一切與房地產經濟運動過程有直接關系的稅都屬于房地產稅。包括房地產業營業稅、房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅、印花稅等。簡單一點說：“房地產稅”包含了“房產稅”，范圍更大。

從最直觀的感受看，房地產稅的征收增加了個人持有房屋的成本，無疑和百姓生活與利益息息相關，為此備受關注。另外值得注意的是，在近兩年國家正式文件或相關主管部門的言論中，都是使用“房地產稅”這個概念。“房產稅”似乎已退居二線。

3這次又有何意義？

這是官方對“房地產稅”的最新表態，看似平凡的字句里其實隱藏著很多重要信息，下面讓我給大家解讀一下。

1、肖捷關于房地產稅的論述，出現在“深化稅收制度改革，健全地方稅體系”一節里。可見，房地產稅是“地方稅”。在這一節里，還談到了“擴大地方稅權”。

隨著城鎮化進入“白銀時代”，未來大多數城市通過“一次收取幾十年土地使用費”的方式來獲取建設資金，空間將越來越小。因此，增加“房地產持有階段的稅收”，給地方政府尋找“長期飯票”，就成為當務之急。所以，房地產稅開征的首要原因，是解決地方財政收入的問題。

2、房地產稅將“立法先行、充分授權、分步推進”，這里沒有提到“設立試點”。所以，正式立法之前在部分城市先行先試，看來不太可能。

隨著“立法法”的修訂，中國確立了“稅收法定”的原則。也就是說，開設一個新的稅種，需要全國人大立法，而不能靠國務院、有關部委出臺條例。“條例征稅時代”，已經徹底終結。這是國家進步的表現，也是房地產稅最大的門檻。因為房地產稅存在一個重要的漏洞：土地是國家的，買房子的人一次性付出了幾十年的土地使用費，再征稅涉嫌重復征收。

也許有人會說：那么能不能只征收“房產稅”，放棄對“土地”的征稅，這樣不就合理了？其實房產稅原來就有，但存在重大缺陷——怎樣確定純房產的價值？你10年前40萬買的房子，現在市價是200萬，上漲的到底是土地價格還是房屋的磚頭瓦塊本身？稅基該怎么確定？

現行的“房產稅”征收方式是，按照“房產原值一次減除10%至30%后的余值計算”（住宅免征）。如果按照這個稅種的征收方式，對住宅開征“房產稅”則存在很大的漏洞，比如一個20年樓齡的小區，你是原始業主，100平米的房子當時購入價是20萬元；你的鄰居是今年新買的二手房，購入價是500萬。那么你們的稅將差距25倍！而事實上，無論20萬還是500萬，都包含了土地的因素，因此仍然是重復收稅！

目前在重慶和上海試點的，就是“房產稅”。未來要開征的是，是“房地產稅”，“房地產稅”必須走“立法先行”的道路。所以，可以想見未來在全國人大必然會有激烈的辯論。

3、值得注意的是，在“立法先行”之后，還有“充分授權、分步推進”8個字。這意味著，房地產稅試點不可能出現在“立法”之前，但有可能出現在“立法”之后。

另外，“分步推進”可能還隱含著一個重要意思：人口流失、房屋空置嚴重的城市，恐怕在很長的時間里都無法開征房地產稅。

4、“對工商業房地產和個人住房按照評估值征收房地產稅，適當降低建設、交易環節稅費負擔，逐步建立完善的現代房地產稅制度”，這段話也含義豐富。

第一，這告訴我們未來的房地產稅將按照“評估值”征收，不會采取老的“房產稅”所采取的按照“房產原值一次減除10%至30%”來征收。后者帶有計劃經濟年代的濃厚痕跡，沒有考慮到房價劇烈的變動因素。事實上，目前幾乎所有的城市，在二手房交易環節，都已經按照“評估值”征收了。而且“評估值”是每年都調整的。

第二，在開征“房地產稅”的同時，國家會“降低建設、交易環節稅費負擔”。所以，開征房地產稅不是一個單項行動，而是建立“現代房地產稅制度”的系統工程。其中，“降低建設、交易環節稅費負擔”，是為了換取“房地產稅”的開征，降低在全國人大通過時的難度，帶有策略性。但整體而言，征收重點將從“交易環節”轉向“交易+持有環節”。

4房地產稅能不能抑制房價上漲？

有讀者會問：說了半天，我想知道的是——房地產稅能不能抑制房價上漲？

我的答案是：能！

在人口流失的中西部小城市，房地產稅一定可以打壓房價，最終讓人民用腳投票，加速離開，地方經濟徹底崩潰。

在有人口顯著增量的高級別城市，房地產稅打壓房價只能是癡人說夢。即便是出臺累進制、懲罰性（懲罰擁有多套房的家庭）的房地產稅，也只能讓擁有多套房的人改變資產配置方式，出手拋售房產。但由于這些城市人口增量大，接盤俠多，只要你的房子別太高冷（比如總價上億，或者是只能私家車進出的郊區別墅），都可以安然脫手。經過一段時間的換手之后，房地產稅最終將成為推動中心城市房價、房租上漲的力量。如果你理解不了，可以參考紐約、倫敦、舊金山、洛杉磯等地的房價。

房地產稅的開征，將加劇地方政府“財政能力”的分化，進一步讓中國的城市化失衡。最終，大城市化、大城市都市圈化將不可避免。很多自然、交通條件差的中小城鎮將加速消亡，淪為野獸出沒的廢墟。

5如果房地產稅來了，誰最害怕？

在中心城市囤積了大量住宅的人

傷害指數★★★

從目前民意來看，在中心城市實施“累進制、懲罰性”的房產稅，是很有可能的。對于擁有100套住宅的人來說，即便第一套免征、從第五套開始累進稅率，他的壓力也會非常大。到時候會出現集中拋盤，對中心城市短期房價構成影響。這可能意味著，囤積大量房子的人財富將顯著縮水。

盲目購買了旅游物業、養老地產的人

傷害指數★★★★

如果不是頂級旅游區，不是配套好、位置佳的房子，旅游地產只能等著免征房地產稅。如果不能免征，則其持有成本大增，加上利用率不高，這類房子將成為雞肋。

盲目購買了三四線城市郊區、新區住宅的人

傷害指數★★★★

絕大多數三四五線城市人口增長乏力，各地圍繞著高鐵站建設的“高鐵新城”很多都非常荒涼。如果你盲目在這些地區購買了住宅，未來開征房地產稅后也會非常慘。

加杠桿、超承受能力買多套房的白領

傷害指數★★★★

如果房地產稅的開征，會讓房價進入一個平穩期，房子很難套現。這些人“死扛現金流壓力”的期限就會加長，生活會變得比較痛苦。

在三四線城市囤積了大量住宅的人

傷害指數★★★★★★

相對而言，這種人更慘。即便在三四線城市不實施累進制、懲罰性的房地產稅，他們持有房產的成本將大增。但由于多數中西部三四線城市人口增長乏力，很多家庭都擁有多套房，所以很難通過出租轉嫁房地產稅，而賣房子很有可能找不到接盤俠。

手中有多套房、負債率非常高的炒房者

傷害指數★★★★★★

房地產稅即將出臺這個消息，就足以對這類人產生巨大的壓力。因為消息公布后，會加劇市場的僵持，目前仍然拿了很多房子、承擔巨大債務的炒房者，將會非常困難。他們只能選擇斬倉，否則房子可能斷供被銀行申請查封、拍賣，到那時套現價格會更低。

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yutu

這個乘積

yutu

這個稅種沒個五年以上是不能形成的。