本帖最后由 花鹿 于 2019-4-26 10:41 編輯
任何一個項目樓盤的戶型面積都不可能完全一致，而戶型面積的確定，受多方面因素影響，包括項目容積率、樓盤檔次、競品樓盤、市場成交數據、目標客戶需求、房企銷售目標，甚至公攤面積。
下面，為大家深扒一下
三房戶型的各面積段分類
1、多層建筑80㎡以下三房 通常都要通過局部改造（例如封閉陽臺）才能勉強達到2個居住空間加一個工作空間（書房）的使用功能，同時公共空間（客廳、走道）會很大程度的壓縮——這種三房有時候被稱為兩房半，往往要通過贈送面積或者改造才能達到基本使用功能。 2、80-90㎡的三房戶型 能勉強提供兩個居住空間加一個工作空間（房間尺寸較小），客廳通常兼做餐廳使用，衛生間有可能無開窗——這類為緊湊型三房。 3、90-100平米的三房戶型 比較常見的三居室，三個居室空間尺寸適中，書房可以兼作為臥室使用，還可以做到雙陽臺，衛生間能獨立采光通風，餐廳也有可能相對獨立——這類為經濟型三房。 4、100-110平米的三房戶型 其居住舒適度和完善的功能是這類戶型設計的首要考慮。首先是房間尺度，這類三房戶型必須保證各房間床旁設計有足夠的衣柜的尺寸，餐廳、客廳獨立并有較好的尺度，第二，像105㎡以上的戶型還應該出現雙衛設計（兩個衛生間）——這類為舒適型三房。 5、110-120平米的三房戶型 雙衛設計（獨立開窗），各房間有舒適尺度，并充分考慮生活便利性——115平米以上戶型，儲藏空間，主臥進入式衣櫥都會成為常規配置——這類即平時所說的大三房戶型（高檔三房） 6、120平米以上的三房戶型 這種三房戶型已經算豪華了，前面講的都有，只是尺寸更宜居，還有可能出現入戶花園等配置。 以上這些都是指多層建筑的三房面積檔。如果是高層建筑，全部在此基礎上加5平米左右的公攤。
5個決定戶型面積段選擇的關鍵因素
在了解了這幾個三房面積段的分類后，我們再來分析，究竟有哪些因素決定了項目樓盤的三房面積段選擇？
1、項目定位和目標客戶需求 項目定位和目標客戶需求應該是戶型面積段的重要決定因素。因為項目的檔次定位不同，決定了其目標客戶的不同，而不同檔次客戶群的生活習慣、居住觀念，導致其對戶型面積的要求存在巨大差異。 比如80㎡以下和80-90㎡的緊湊型三房，通常對應的是剛需樓盤，尤其體現在房價較高的一線城市。因為這個面積段的三房戶型一般都針對年輕兩代居，是主臥室+兒童臥室+書房的結構。另外，它也是租賃市場很受單身或者年輕無孩家庭熱捧的三房面積段，因此也是投資型住宅的主力。 90-100㎡、100-110㎡這兩個面積段的三房戶型，則主要針對有一定經濟實力的兩代居或有實際需要的三代居。因為家庭人口的增加，對房間功能的需求也相應增加了。 110-120㎡的三房戶型所針對的客戶群又反過來了，一般是兩代居。這類住宅的目標客戶往往經濟實力好很多，出于生活品質的考慮，各個房間的功能會明確很多，盡力做到舒適，即使是偶有作為三代居使用，也不會持久，必然會換四房以上。這種客戶的年齡一般在35-45歲之間，有一定經濟實力，且孩子開始有自己的空間要求。 多層120㎡以上，高層125㎡以上的三房戶型，對應的當然就是高端盤了。因為這個面積段往往都是講究居住品質的人士首選，而且通常沒有三代居的考慮，因為在130㎡以上已經可以開始選擇四室戶型了。
2、競品戶型和成交暢銷戶型 在項目戶型面積段確定的過程中，競品戶型和二手市場成交戶型對項目戶型面積的確定，也起到重要作用。 首先，潛在競爭項目的戶型面積和配比，能幫助項目樓盤弄清整個市場的主力戶型和面積是多少、競爭集中在哪個區間、還有哪些市場空白點。通過對片區潛在競爭項目的戶型區間和比例的系統分析，項目樓盤可以進一步得出意向基本面積區間和戶型比例。 比如經過分析，發現潛在競爭項目的三房面積在80-100㎡這兩個區間，因此，可以初步得出本項目三房戶型的面積區間應該在這個面積區間。 第二，項目片區的三級市場（二手房市場）成交戶型和需求戶型，也將影響項目中三房戶型面積的確定。 舉個例子，通過對某二級城市某片區的三級市場暢銷戶型進行統計，我們發現三房暢銷面積段的下限高于80㎡，那么，原定為80-100㎡的面積區間，就將要因此調高10㎡，變成90-100㎡。
3、性價比 對戶型面積的確定，也與性價比有關。 不同面積段的三房戶型，將會對應不同檔次的樓盤和相應的目標客戶。120-130㎡左右這個區間內，可以選的面積有很多，比如125㎡、128㎡、133㎡等等，那么，同為剛需盤，我的三房面積究竟應該定多大呢？ 事實上，從銷售角度講，戶型面積大小決定的還是總價。 列舉城東樓盤對比，我們來算一下總價： | 樓盤 | 均價 | 戶型面積 | 總費用 | | 城東XX | 6400元/㎡ | 約133㎡ | 85.12萬 | | 城東XX | 6000元/㎡ | 約128.71㎡ | 77.23萬 |
同為3房，面積約133㎡需要花去85.12萬元，而在面積約128.71㎡的三房，則要花費77.23萬元。
別小看這點差別，但往往會決定一個家庭購買決策。 因此，項目在確定自己的戶型面積時，也會結合總價進行考慮，這也決定了為什么在同一片區，都是三房戶型，有的是128㎡三房，有的卻是133㎡三房。
4、公攤面積 同一個戶型卻面積不一，還有可能與公攤面積有關。 我們先來溫習一個公式：建筑面積=套內面積+公攤面積，而我們購買的是建筑面積，這就意味著：假如兩個樓盤的三房戶型，其套內面積都是一樣的，但假如A盤公攤面積＞B盤，這個A盤的三房面積就會偏大。 而層數不同、交通核（電梯間和樓梯）的擺放方式不同、設備管井的大小不同、大堂的面積不一，都可能對公攤面積產生影響。 一般樓層越高，公攤系數越大，公攤面積自然也高。如此一來，即便是套內面積和競品樓盤一樣，但由于公攤面積大，其戶型的建筑面積自然也大，也就可能出現先頭我們提到的，有的三房是128㎡，有的三房卻是133㎡。
5、政策 根據相關稅收規定，90㎡以下、90-140（或144）㎡，以及140（或144）㎡以上這三個面積段，房子所要繳納的契稅標準是不一樣的。這對于三房面積的確定，這也很重要。 當然，除了以上幾個因素以外，項目所處區域城市不同，情況也會發生變化。比如上面的分類舉例，更多是參考一二線城市的三房面積數據，而到了三四線城市，可能會出現140㎡的三房戶型比比皆是。
戶型鑒賞
（B戶型，中間位戶型）
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發表于 2019-4-26 10:39
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