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近日，香港《南華早報》根據內地經濟研究人員陳勤提出的實驗模型，編制了內地“鬼城”地圖。陳勤的模型主要根據兩個指標，包括未來的供需比例，以及對照一個城市內現有住宅數目，供應的單位數目是過剩還是不足。雖然這個統計方法有缺陷，但仍可幫助人們了解一些可能發展成“鬼城”的地區，預測到2020年，哪些地方的房屋供應會超過需求。 從地圖上可以看出，在經濟重度倚賴于自然資源、重工業和農業的中國東北，“鬼城”的分布相對比較密集。在這個地區，經濟多樣性不足，未能提供多種類的就業機會。 內地最為人所知的“鬼城”是鄂爾多斯，不少專家預計未來5年內，鄂爾多斯新區康巴什的空城情況會繼續嚴重下去。 在中國東部地區，“鬼城”大量分布在山東沿海地區。當地政府希望通過海岸上如雨后春筍般建造起來的度假區，推動旅游業進一步發展。 在中國內地，地方政府任意匆忙地發展項目，試圖以此推高GDP增長，并達至城鎮化目標，鬼城往往是在這一過程中被制造出來的。房地產是內地經濟的一個關鍵支柱。根據國家統計局最新的數據，2014年內地GDP的近12%都是來自于新住宅銷售。這個比例和上一年相近。 地方政府希望從大片土地上獲利，但內地三線城市中，許多“新城”都未能成功建起。在這里，三線城市包括了74個相對有經濟活力的中小型城市，這些城市往往不能提供足夠的就業機會，以持續吸引其他地方的民眾移居當地。 現狀 內蒙古鄂爾多斯市區域：康巴什新區 康巴什是鄂爾多斯市的新區，在鄂爾多斯市的西邊，距離鄂爾多斯市(原東勝)半小時路程。鄂爾多斯堪稱中國最著名的鬼城之一。 鄂爾多斯雖然地理位置偏遠，常住人口為150萬左右，但能源資源儲備豐富，受益于西部大開發戰略，整個城市幾年間呈現出爆發式的財富增長，然而在"暴發戶"式的增長之后，大量的資本投資到了固定資產領域，生生造出了康巴什新城，房價一路飆升數倍。然而鄂爾多斯終究產業單一，只以煤炭業為主，如今這里依然人丁稀疏，房價又已跌去7成，由蓋樓興起的借貸行業也幾乎崩潰，現在的鄂爾多斯不僅是鬼城，也是債務之城。 河南省鄭州市區域：鄭東新區 鄭東新區位于河南省省會鄭州市區東部，是鄭州市委、市政府根據國務院批準的鄭州市城市總體規劃。此前美國商業內幕網站基于一份稱中國在大量建設現代金字塔的研究報告，通過衛星圖片展示了一些他們所認為的中國"鬼城"(空城)，而河南鄭州新區則被他們稱作中國最大的"鬼城"。 云南省昆明市區域：呈貢新城 云南省昆明市呈貢區總面積541平方千米，為昆明市政府駐地，總人口40萬。區人民政府駐龍城鎮。昆明呈貢新區的發展定位為：現代新昆明的行政文化教育中心、社會服務中心、國際物流中心、會展中心、新興產業中心;現代新昆明的鮮花之城、山水之城、文化之城、生態之城及最適合人類居住的現代新城。 位于昆明東南，距昆明主城17公里，面積461.1平方公里。2003年昆明市委、市政府把呈貢新區建設作為現代新昆明建設的突破口率先啟動。 新建的13座市政大樓，早在2007年就已建成，但原定搬入的昆明市級行政機關遲遲不搬。其中一條原因就是相關學校、醫療、餐飲等配套設施不完善。 天津市寶坻區區域：京津新城 被譽為"亞洲最大別墅區"的京津新城，該項目位于京津腹地，南距天津50公里，車程50分鐘，西北距北京120公里，車程一個小時，東距唐山105公里，總規劃面積25000畝，相當于33個天安門廣場，5個頤和園，按照規劃，這里將有8000座別墅，可供50萬人生活、居住、娛樂，是亞洲最大的一個別墅區。 遼寧省營口市區域：營東新城、沿海產業基地 地處渤海之濱的營口，只能算是三線城市，營口地處遼寧省中部沿海的港口城市，北有沈陽，南有大連，地理背景看似不錯，房地產擴張的理論基礎也源自于此，但營口的吸引力明顯不如緊鄰的二線城市，實則被夾在兩城中間被動不已。讓人意外的是，這樣一個三線城市，房子也滯銷嚴重，頗有鬼城的影子，盡管開發商大量低價促銷，政府逆調控出臺各種救市政策，依然無法改變現狀。 江蘇省常州市區域：新城區 與鄂爾多斯不同，常州地處經濟發達的長三角地區，周邊環境優越，但由于房地產開發過剩，房屋空置率和庫存都十分高，媒體中已有"鄂爾多斯第二"的稱呼。由于地理位置較好，開發商和投資者賭常州未來的增長前景，但房地產建設明顯十分超前，自身經濟又不夠強大，即使投資者們賭對了，庫存也需要大量時間消化。 浙江省溫州市區域：新城區 自2012年初以來，溫州一直是全國70個大中城市中房價領跌的城市，這種情況一直延續至今。國家統計局公布的數據顯示，2013年1月，溫州新建商品住宅價格指數以10.8%的同比跌幅，位居全國首位;2月，溫州新建商品住宅價格同比降幅8%，繼續領跌全國;3月，70個大中城市中，價格下降的只有溫州一個。 湖北省十堰市區域：東部新城 一邊是規模宏大的城市擴張計劃，一邊則是所造新城的人氣冷清、房屋空置、商業凋敝，力推"千億削山建城"的湖北省十堰市在東部新城區域已經深陷空城、鬼城之憂。 海南：三亞 國內的旅游度假勝地，重點開發區。三亞的房屋均價堪比京、滬，但房子大多是空的。 據統計，海南島外人士購買三亞住房的比例超過85%，而多數業主只有在冬季才會到三亞來。無論這些房屋是被閑置還是空置，到了晚上各種高檔住宅區始終漆黑一片。 “鬼城”多在區域競爭中失敗 人口被吸干 有業內人士認為，歷史上鄂爾多斯樓市一度崩潰的重要原因之一，是最有錢的一批人被北京的優勢資源吸引去。 相鄰城市之間的競爭，從來不曾停止，交通越方便，競爭越激烈。最終的結果，必然是吸引力弱的城市的人口流向吸引力強的城市，城市人口的持續減少最終將形成“鬼城”。 鄂爾多斯堪稱中國最著名的鬼城之一。鄂爾多斯雖然地理位置偏遠，常住人口為150萬左右，但能源資源儲備豐富，受益于西部大開發戰略，整個城市幾年間呈現出爆發式的財富增長。 然而在“暴發戶”式的增長之后，大量的資本投資到了固定資產領域，生生造出了康巴什新城，房價一路飆升數倍。 然而鄂爾多斯終究產業單一，只以煤炭業為主，如今這里依然人丁稀疏，房價又已跌去7成，由蓋樓興起的借貸行業也幾乎崩潰，現在的鄂爾多斯不僅是鬼城，也是債務之城。 中國鬼城一個接一個，若不采取措施，中國的城鎮化結果將會是地方政府破產，最終步美國底特律的后塵。 未來五年“鬼城”會越來越多? 房地產是內地經濟的一個關鍵支柱。根據國家統計局最新的數據，2014年內地GDP的近12%都是來自于新住宅銷售。這個比例和上一年相近。在成熟經濟體，例如美國，根據里昂證券(CLSA)地產研究的數據，這一比例維持在10%左右，比內地要低。甚至在香港這個房地產被認為是重要投資項目的城市，在1997年至1998年期間，即房地產泡沫爆破之前，房地產占GDP的比例也僅為8%至9%。地方政府希望從大片土地上獲利，但內地三線城市中，許多“新城”都未能成功建起。在這里，三線城市包括了74個相對有經濟活力的中小型城市，這些城市往往不能提供足夠的就業機會，以持續吸引其他地方的民眾移居當地。 三亞、常州、贛州和溫州等城市也布滿了空置的建筑或爛尾樓。在夜晚，這些建筑會在黑暗中亮起一些詭異的燈火—有人住在那里。三亞是一個沿海的熱門城市，但旅客作為臨時人口占據了很大比例。其它發展稍落后的城市由于過于偏遠，天氣寒冷，或者不能提供足夠的就業機會，因而未能吸引人們到那里去。然而，據2013年的媒體報道，一項覆蓋12個省份的研究調查結果顯示，在144個地級市和161個鄉鎮級城市中，分別有133個和67個城市計劃在未來幾年時間內打造“新城”項目。 報道稱，過度的城鎮化讓外界開始懷疑，內地“鬼城”的數目是否會繼續增長，尤其是在中央政府減慢投機性購入，放緩房產價格上漲速度的情況下。 2014年，CLSA就內地的“鬼城”現象發表了一份深度研究報告，預計在未來5年內，內地小城市會變得越發空蕩。這份CLSA的報告是基于對內地12個城市內609個建設項目的實地考察得出的。報告發現，在2009年至2014年期間竣工的建筑，空置率達15%，意味著空置單位數目達1020萬個。美國的空置率為10%，從表面上看，內地的這個比率并沒什么讓人好擔心的。但報告指出，更大的問題在于，對于偏遠、低價值的地產項目，空置率達17%。內地從未就城市空置率發布官方數據。就計算空置率的最佳方法，專家和學者也未達成共識。 房地產“鬼城”現象值得擔憂 對于“鬼城”的爭辯，主要有兩個方向，一個是認為在多重業權(一個家庭擁有多套房產)越來越普遍的情況下不能以房屋被空置或過量供應就作為認定“鬼城”的標準;另一個是認為新型城鎮化所帶來的大量人口遷移會帶來大量的住房需求，填補進空置的房屋里。 當然，擁有多套房的家庭越來越多，房屋空置并不意味著這個城市是“鬼城”，還有一個可能是這是一個被看好的、在各方面或某方面有突出資源并值得投資的城市。2013年，西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心發布的調研報告顯示，當年城鎮住宅市場整體空置率達22.4%，這里指的空置是擁有卻沒有人居住“人房分離”的房子，結果顯示擁有較多空置房屋的家庭大多是高收入、風險偏好高且經營工商業的。這樣的空置房屋基本是出于投資需求，符合條件的城市只有一線城市至多到1.5線城市，例如珠三角、長三角做生意的家庭會出于對經濟、文化等資源的需要和投資需求在廣州、深圳、上海買房。而即使是一線城市擁有多套住房的普通家庭，一般也會放租或給家庭成員居住很少出現空置，二線甚至三、四線城市則不符合上述的投資需求。這樣的空置房屋出現是由于城市的吸引力和長遠價值，北上廣深當然不是“鬼城”，但這不可能成為其他城市的普遍情況。 至于城鎮化帶來的人口及其住房需求這個論調，實則將城鎮化簡單化了。這兩年來太多的城市在打著新型城鎮化的旗號大肆造城，需要注意的是，以城鎮化為由頭的項目建造在各個城市均勻地分布著，但城鎮化的人口涌入是極其不均勻的，即使有戶籍制度存在，城鎮化進程中人也必將是大量涌入擁有更多資源和機會的城市，而不是均勻地進入該省的省會，物質條件與冰冷的建筑顯然不如多元的經濟結構、大量的就業機會及豐富的各類資源來得吸引，這也是為什么上述CLSA的報告顯示偏遠而低價值的地產項目空置率更高。在這些城市里，“鬼城”現象難道還不值得擔憂么? 關于“鬼城”之“鬼”的爭議與辯論將會持續，固然沒有必要一提空置就貼上“鬼城”標簽，但也無需以觀察之名為實際上的“鬼城”粉飾太平。 | 
發表于 2015-3-25 09:08
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