人民網|2014-09-28 07:28:00中國房價到頂

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外媒：中國房價到頂 10年后房子或最便宜來源:人民網|2014-09-28 07:28:00
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溫州 7月平均房價18177元/㎡，同比上年下跌：16.68%

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　　據外媒報道,無論中國的房價怎么漲,總會有一些房地產泡沫即將破裂,房地產市場馬上崩盤的聲音。普通購房者懼于這些聲音遲遲不敢下手,畢竟對于大多數人來說買房花費了自己大半生的積蓄。
　　興業銀行首席經濟學家魯政委表示,過去15年那樣房地產價格高速上漲同時投資也快速增長的黃金時期已經結束了。不過,不漲并不意味著下跌。
　　其表示,據個人判斷,在未來幾年里比如說一到兩三年的時間里房價不會馬上下跌。
　　從房價的上漲來說,在過去的15年里從1998年開始一直到2013年,差不多15年的時間里房價一直在比較快速地持續上漲。
　　15年就是一代年輕人的老去,從2012年開始如果說以16歲-60歲統計,中國的勞動人口已經開始出現下降。
　　從這個意義上講,真正未來能夠被城鎮化的人口相對于上一撥的嬰兒潮時期來說,其實已經開始在走下坡路。
　　康宏中國首席經濟學家楊晨也表示,目前不論是從剛需上來講,還是基于地方財政收緊的局面,都不支撐房價下跌。
　　楊晨認為,此前一些地方的樓市“限貸”是很不公平的做法,不加區別的一刀切誤傷了很多剛需購房者;另外,我們不得不面對一個事實:房地產市場的低迷會影響整個國民經濟健康發展。
　　渣打銀行的經濟學家在最近的評論中說:“對房地產部門而言,最糟糕的情況也許還沒結束,但我們未發現有跡象表明,情況會突然惡化到'降價大甩賣'的程度�！�
　　事實上,如果剔除通貨膨脹的因素,十年后中國最便宜的東西有可能就是房子。
　　2014年對擁有兩套住宅的家庭,人均建筑面積80平方米以上的部分,視為奢侈性住宅消費,每年按市場評估價征收1%-3%的房產稅,且沒有減除額;
　　家庭第三套住宅,每年征收4%-5%的房產稅,且沒有減除額;
　　家庭第四套及以上住宅,每年征收10%的房產稅,且沒有減除額;
　　取消原《房產稅暫行條例》有關個人住宅可按租金收入的12%繳交房產稅的規定;
　　所有商業房產,每年均按租金收入的12%繳交房產稅,財政部、國家稅務總局另有規定的除外。
　　家庭僅有的一套自住住宅,免征房產稅。
　　2014年12月31日以前,全國所有城鎮都必須將其紙質房產檔案錄入電子信息庫,并建立本地的住房信息系統;
　　2014年12月31日以前,全國所有地級以上城市的住房信息系統都必須與住建部聯網,不得以任何借口推延;
　　2014年農業部將選擇兩省試點農村土地確權登記頒證。
　　于是,人們終于懂了:十年后中國最便宜的東西有可能就是房子。
　　說 十年后房子便宜,是相對人均收入而言的,比如現在人均月收入是3000元、房屋均價是每平方8500元,而十年后人均月收入是1萬元時,房屋均價 可能是每平方12000元,相對而言,房屋的價格當然比現在便宜多了,因此,現在高價買的房屋放到十年后非但不保值增值,還會嚴重貶值!
　　對比古今中外房價,中國現在的房價處在房價最高時期,以目前的房價,一個年收入8萬元的家庭,全家不吃不喝整整15年才能買得起一套100平米的三居室普通商品房,這個代價是非常高的。
　　房價如果繼續上漲,社會各方面都無法承受,既然無法承受,房價就失去了上漲的動力,也就是說現在的房價,相對老百姓的收入來說確實已經到頂了。
　　中 國已經實施了十幾年的“土地財政”政策,隨著“地王”時代的結束,“賣地財政”越來越難以為繼,政府部門開始轉變思路,將逐漸從“土地財政”向 “物業財政”模式轉變,也就是向房屋持有人征收物業稅的方式取得新的源源不斷的財政收入,這無疑會增加房屋所有人的持有成本,降低房屋作為家庭財富的吸引 力。
　　那些目前全國經濟發達的地區,持續吸引外來人口流入,是促使房價不斷走高的主要因素之一。
　　但是隨著區域經濟開發步伐的加大和產業資本向欠發達地區的轉移,經濟發達地區的總人口在十年內會出現此消彼漲的趨勢。
　　2010年開始的“用工荒”已經是一個苗頭,預計十年內經濟發達地區的外來人口將會是負增長的趨勢,人口的負增長當然會導致房屋需求減少,進而促使房價下降。
　　中國已經實行30余年的計劃生育政策是終結房屋價格上漲的最強有力的殺手,支撐房價不斷上漲的最根本的動力還是“鋼需”,即“新人”的需要,可是由于國家的計劃生育政策,使得“新人”的數量逐年減少。
　　事實上中國社會現在已經步入“老齡化”國家,再過十年,中國社會將會更加衰老,年輕人將成為“稀缺”一代,對房屋的需求將會大幅度降低。
　　目前的社會中堅是60后、70后的這批人,這些人的消費能力和購買力無疑是整個社會中最強的,市場上購買別墅和豪車的基本上都是這批人,這些人中的許多人現在擁有不止一套高檔商品房。
　　而這批人的后代恰恰都是“獨一代(獨生子女一代)”,十年后“獨一代們”也長大成人了,這些“獨一代”從父母和祖父母那里繼承的房屋將達到“人均三套房”的水平。
　　請問“獨一代”如何消耗這些房屋呢?只能或租或賣吧?可是指望同為“獨一代”的同齡人互相“接盤”無疑是天方夜談!
　　十年后,中國的老齡人口比例將達到25%,可能會有大量老年人住進老人院(“獨一代”以一對四,無力照顧這些老人),老人們住進老人院后會產生大量空置房屋,也許今天的許多老新村在十年后因人氣太少將淪為“鬼村”。
　　鑒于以上所述的原因,房屋將不會成為財富保值增值的手段,那些做了幾十年房奴的人等來的將是房屋的貶值,現在高價買房的人換來的很可能是無限的悔恨。
　　此外,根據中國大陸的法律,房屋的產權分兩部分,一是土地的使用權,二是房子的所有權,并且因為房屋是建在土地之上的,所以房屋與土地不可分割,要出售,一起出售,要抵押,一起抵押。
　　房產的土地只是使用權,而不是所有權,并且這個土地使用權是有期限的,不是可以占用到地老天荒,海枯石爛的。
　　時間根據土地性質有所不同,居住用地70年;工業用地50年;教育、科技、文化、衛生、體育用地50年;商業、旅游、娛樂用地40年;綜合或者其他用地50年。
　　同樣,這樣要注意,是最高70年、40年和50年,而不是一律最高年限。
　　上海浦東有個所謂的環球金融中心,曾經停工八年,如果使用期限是50年,考慮到施工、裝修等時間,等建好,真正的使用時間可能只有40年。
　　房子的貶值不光表現在因其不斷陳舊的貶值上,新房子采用新的技術,更實用的房型,也會讓舊房子相對貶值。
　　中國房屋建筑技術含量是非常低的:中國一立方米房子的耗能、耗電是日本的3倍。
　　另外有些方便生活居住的設計,也是從無到有的。比如上海不少老的小區門口都有凈化水的裝置,可以用來接凈化的水,可是新的房子,這樣的水直接通入居民家里。這也一定程度上造成老房子的貶值。
　　就因為房子會貶值,所以所有企業都對房屋提折舊,根據中國的《企業會計準則》,折舊期一般是20年。難道住房就不會貶值?不該提折舊?