人民網(wǎng)|2014-09-28 07:28:00中國(guó)房?jī)r(jià)到頂

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外媒：中國(guó)房?jī)r(jià)到頂 10年后房子或最便宜來源:人民網(wǎng)|2014-09-28 07:28:00
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溫州 7月平均房?jī)r(jià)18177元/㎡，同比上年下跌：16.68%

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　　據(jù)外媒報(bào)道,無論中國(guó)的房?jī)r(jià)怎么漲,總會(huì)有一些房地產(chǎn)泡沫即將破裂,房地產(chǎn)市場(chǎng)馬上崩盤的聲音。普通購(gòu)房者懼于這些聲音遲遲不敢下手,畢竟對(duì)于大多數(shù)人來說買房花費(fèi)了自己大半生的積蓄。
　　興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委表示,過去15年那樣房地產(chǎn)價(jià)格高速上漲同時(shí)投資也快速增長(zhǎng)的黃金時(shí)期已經(jīng)結(jié)束了。不過,不漲并不意味著下跌。
　　其表示,據(jù)個(gè)人判斷,在未來幾年里比如說一到兩三年的時(shí)間里房?jī)r(jià)不會(huì)馬上下跌。
　　從房?jī)r(jià)的上漲來說,在過去的15年里從1998年開始一直到2013年,差不多15年的時(shí)間里房?jī)r(jià)一直在比較快速地持續(xù)上漲。
　　15年就是一代年輕人的老去,從2012年開始如果說以16歲-60歲統(tǒng)計(jì),中國(guó)的勞動(dòng)人口已經(jīng)開始出現(xiàn)下降。
　　從這個(gè)意義上講,真正未來能夠被城鎮(zhèn)化的人口相對(duì)于上一撥的嬰兒潮時(shí)期來說,其實(shí)已經(jīng)開始在走下坡路。
　　康宏中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家楊晨也表示,目前不論是從剛需上來講,還是基于地方財(cái)政收緊的局面,都不支撐房?jī)r(jià)下跌。
　　楊晨認(rèn)為,此前一些地方的樓市“限貸”是很不公平的做法,不加區(qū)別的一刀切誤傷了很多剛需購(gòu)房者;另外,我們不得不面對(duì)一個(gè)事實(shí):房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷會(huì)影響整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。
　　渣打銀行的經(jīng)濟(jì)學(xué)家在最近的評(píng)論中說:“對(duì)房地產(chǎn)部門而言,最糟糕的情況也許還沒結(jié)束,但我們未發(fā)現(xiàn)有跡象表明,情況會(huì)突然惡化到'降價(jià)大甩賣'的程度。”
　　事實(shí)上,如果剔除通貨膨脹的因素,十年后中國(guó)最便宜的東西有可能就是房子。
　　2014年對(duì)擁有兩套住宅的家庭,人均建筑面積80平方米以上的部分,視為奢侈性住宅消費(fèi),每年按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)征收1%-3%的房產(chǎn)稅,且沒有減除額;
　　家庭第三套住宅,每年征收4%-5%的房產(chǎn)稅,且沒有減除額;
　　家庭第四套及以上住宅,每年征收10%的房產(chǎn)稅,且沒有減除額;
　　取消原《房產(chǎn)稅暫行條例》有關(guān)個(gè)人住宅可按租金收入的12%繳交房產(chǎn)稅的規(guī)定;
　　所有商業(yè)房產(chǎn),每年均按租金收入的12%繳交房產(chǎn)稅,財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。
　　家庭僅有的一套自住住宅,免征房產(chǎn)稅。
　　2014年12月31日以前,全國(guó)所有城鎮(zhèn)都必須將其紙質(zhì)房產(chǎn)檔案錄入電子信息庫(kù),并建立本地的住房信息系統(tǒng);
　　2014年12月31日以前,全國(guó)所有地級(jí)以上城市的住房信息系統(tǒng)都必須與住建部聯(lián)網(wǎng),不得以任何借口推延;
　　2014年農(nóng)業(yè)部將選擇兩省試點(diǎn)農(nóng)村土地確權(quán)登記頒證。
　　于是,人們終于懂了:十年后中國(guó)最便宜的東西有可能就是房子。
　　說 十年后房子便宜,是相對(duì)人均收入而言的,比如現(xiàn)在人均月收入是3000元、房屋均價(jià)是每平方8500元,而十年后人均月收入是1萬元時(shí),房屋均價(jià) 可能是每平方12000元,相對(duì)而言,房屋的價(jià)格當(dāng)然比現(xiàn)在便宜多了,因此,現(xiàn)在高價(jià)買的房屋放到十年后非但不保值增值,還會(huì)嚴(yán)重貶值!
　　對(duì)比古今中外房?jī)r(jià),中國(guó)現(xiàn)在的房?jī)r(jià)處在房?jī)r(jià)最高時(shí)期,以目前的房?jī)r(jià),一個(gè)年收入8萬元的家庭,全家不吃不喝整整15年才能買得起一套100平米的三居室普通商品房,這個(gè)代價(jià)是非常高的。
　　房?jī)r(jià)如果繼續(xù)上漲,社會(huì)各方面都無法承受,既然無法承受,房?jī)r(jià)就失去了上漲的動(dòng)力,也就是說現(xiàn)在的房?jī)r(jià),相對(duì)老百姓的收入來說確實(shí)已經(jīng)到頂了。
　　中 國(guó)已經(jīng)實(shí)施了十幾年的“土地財(cái)政”政策,隨著“地王”時(shí)代的結(jié)束,“賣地財(cái)政”越來越難以為繼,政府部門開始轉(zhuǎn)變思路,將逐漸從“土地財(cái)政”向 “物業(yè)財(cái)政”模式轉(zhuǎn)變,也就是向房屋持有人征收物業(yè)稅的方式取得新的源源不斷的財(cái)政收入,這無疑會(huì)增加房屋所有人的持有成本,降低房屋作為家庭財(cái)富的吸引 力。
　　那些目前全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū),持續(xù)吸引外來人口流入,是促使房?jī)r(jià)不斷走高的主要因素之一。
　　但是隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)開發(fā)步伐的加大和產(chǎn)業(yè)資本向欠發(fā)達(dá)地區(qū)的轉(zhuǎn)移,經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的總?cè)丝谠谑�年�?nèi)會(huì)出現(xiàn)此消彼漲的趨勢(shì)。
　　2010年開始的“用工荒”已經(jīng)是一個(gè)苗頭,預(yù)計(jì)十年內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的外來人口將會(huì)是負(fù)增長(zhǎng)的趨勢(shì),人口的負(fù)增長(zhǎng)當(dāng)然會(huì)導(dǎo)致房屋需求減少,進(jìn)而促使房?jī)r(jià)下降。
　　中國(guó)已經(jīng)實(shí)行30余年的計(jì)劃生育政策是終結(jié)房屋價(jià)格上漲的最強(qiáng)有力的殺手,支撐房?jī)r(jià)不斷上漲的最根本的動(dòng)力還是“鋼需”,即“新人”的需要,可是由于國(guó)家的計(jì)劃生育政策,使得“新人”的數(shù)量逐年減少。
　　事實(shí)上中國(guó)社會(huì)現(xiàn)在已經(jīng)步入“老齡化”國(guó)家,再過十年,中國(guó)社會(huì)將會(huì)更加衰老,年輕人將成為“稀缺”一代,對(duì)房屋的需求將會(huì)大幅度降低。
　　目前的社會(huì)中堅(jiān)是60后、70后的這批人,這些人的消費(fèi)能力和購(gòu)買力無疑是整個(gè)社會(huì)中最強(qiáng)的,市場(chǎng)上購(gòu)買別墅和豪車的基本上都是這批人,這些人中的許多人現(xiàn)在擁有不止一套高檔商品房。
　　而這批人的后代恰恰都是“獨(dú)一代(獨(dú)生子女一代)”,十年后“獨(dú)一代們”也長(zhǎng)大成人了,這些“獨(dú)一代”從父母和祖父母那里繼承的房屋將達(dá)到“人均三套房”的水平。
　　請(qǐng)問“獨(dú)一代”如何消耗這些房屋呢?只能或租或賣吧?可是指望同為“獨(dú)一代”的同齡人互相“接盤”無疑是天方夜談!
　　十年后,中國(guó)的老齡人口比例將達(dá)到25%,可能會(huì)有大量老年人住進(jìn)老人院(“獨(dú)一代”以一對(duì)四,無力照顧這些老人),老人們住進(jìn)老人院后會(huì)產(chǎn)生大量空置房屋,也許今天的許多老新村在十年后因人氣太少將淪為“鬼村”。
　　鑒于以上所述的原因,房屋將不會(huì)成為財(cái)富保值增值的手段,那些做了幾十年房奴的人等來的將是房屋的貶值,現(xiàn)在高價(jià)買房的人換來的很可能是無限的悔恨。
　　此外,根據(jù)中國(guó)大陸的法律,房屋的產(chǎn)權(quán)分兩部分,一是土地的使用權(quán),二是房子的所有權(quán),并且因?yàn)榉课菔墙ㄔ谕恋刂�上�?所以房屋與土地不可分割,要出售,一起出售,要抵押,一起抵押。
　　房產(chǎn)的土地只是使用權(quán),而不是所有權(quán),并且這個(gè)土地使用權(quán)是有期限的,不是可以占用到地老天荒,海枯石爛的。
　　時(shí)間根據(jù)土地性質(zhì)有所不同,居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;綜合或者其他用地50年。
　　同樣,這樣要注意,是最高70年、40年和50年,而不是一律最高年限。
　　上海浦東有個(gè)所謂的環(huán)球金融中心,曾經(jīng)停工八年,如果使用期限是50年,考慮到施工、裝修等時(shí)間,等建好,真正的使用時(shí)間可能只有40年。
　　房子的貶值不光表現(xiàn)在因其不斷陳舊的貶值上,新房子采用新的技術(shù),更實(shí)用的房型,也會(huì)讓舊房子相對(duì)貶值。
　　中國(guó)房屋建筑技術(shù)含量是非常低的:中國(guó)一立方米房子的耗能、耗電是日本的3倍。
　　另外有些方便生活居住的設(shè)計(jì),也是從無到有的。比如上海不少老的小區(qū)門口都有凈化水的裝置,可以用來接凈化的水,可是新的房子,這樣的水直接通入居民家里。這也一定程度上造成老房子的貶值。
　　就因?yàn)榉孔訒?huì)貶值,所以所有企業(yè)都對(duì)房屋提折舊,根據(jù)中國(guó)的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》,折舊期一般是20年。難道住房就不會(huì)貶值?不該提折舊?