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以房養老?請先算出20年后的中國房價 精算師們要頭疼了

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樓主
發表于 2014-3-24 12:21 | 只看該作者 回帖獎勵 |倒序瀏覽 |閱讀模式
以房養老模式已經在很多發達的老齡化國家獲得了成功,看起來是種多贏的商業模式:老年人解決了養老費用問題,在有生之年還繼續有房住;保險(放心保)公司在老人去世后獲得房產,通過房價與養老費用間的差價獲得利潤;政府減輕了需要承擔的部分社會成本。但中國保險公司的精算師們要頭疼了,太多具有中國特色的變量,是無法用數學模型來評估的:例如70年土地使用權,以及長期房價走勢。

討論了多年的“以房養老模式”,隨著保監會《關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見(征求意見稿)》的面世,終于開始獲得官方的初步認可。

以房養老模式已經在很多發達的老齡化國家獲得了成功,看起來是種多贏的商業模式:老年人解決了養老費用問題,在有生之年還繼續有房住;保險(放心保)公司在老人去世后獲得房產,通過房價與養老費用間的差價獲得利潤;政府減輕了需要承擔的部分社會成本。

但中國保險公司的精算師們要頭疼了,太多具有中國特色的變量,是無法用數學模型來評估的:例如70年土地使用權,以及長期房價走勢。

在日本、美國、英國,土地使用權不是個問題,房產與土地一體,一般都是永久產權或999年產權。老年人去世之后,土地和房產產權依然存在,建筑折舊計算是最簡單的數學題。

但在中國,城鎮土地歸國家所有,房屋所有者只擁有最多70年的土地使用權,商用房產甚至只有四五十年。別以為土地使用權到期還有很久,在深圳、青島等上世紀八十年代開始試點土地有償出讓的城市,早期土地只有20年使用權,目前已經到期。




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沙發
 樓主| 發表于 2014-3-24 12:21 | 只看該作者
國家統計局根據“六普”詳細匯總資料計算,中國人口2010年平均預期壽命達到74.83歲,比10年前提高了3.43歲。其中,男性人口平均預期壽命為72.38歲,女性為77.37歲。

假設一對老年夫婦60歲開始與保險公司簽訂以房養老的合同,保險公司要提供17年費用之后才能拿到房產。這還只是2010年的數據,衛生部提出2020年中國人均預期壽命要達到77歲,以此預估,女性要達到80歲左右。這不是一個可望而不可即的壽命,日本2010年人均壽命已經達到83歲,女性86歲!

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板凳
 樓主| 發表于 2014-3-24 12:22 | 只看該作者
以此計算,如果客戶都是退休開始簽訂合同,保險公司平均要20年之后才能拿到房產。從今年開始計算,第一批合同將于2034年左右到期。目前中國城市老年人擁有的房產大多是八九十年代的老公房,土地使用權如果平均從1990年開始計算,平均2060年到期。這樣的老公房到2034年,建筑壽命已經幾乎為零了,土地還剩26年使用權。

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 樓主| 發表于 2014-3-24 12:22 | 只看該作者
所以土地使用權的問題,將成為精算師們第一個要面臨的問題。在《物權法》出臺之前,土地到期由政府無償收回,房屋建筑價值歸零。2007年出臺的《物權法》第一百四十九條改為:住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期。這讓房屋所有者可以暫時放下心來,但問題接踵而來:自動續期是有償還是無償?法律制定過程中,各方爭議非常大,所以最后擱置爭議,不做明確規定,將這個難題留了下來。

這就讓保險公司犯難了:到手之后的房產到底如何估價?

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 樓主| 發表于 2014-3-24 12:22 | 只看該作者
第二個難題是中國房價的長期走勢。2034年中國房價會怎么樣?這不是一個精算師群體可以計算出來的難題。從正面來看,中國經濟增速雖然放緩,但仍可長期維持在5%~8%的區間,這個時間段也許還會長達20年;城鎮化還在加速,還有數億農民會進城,已經進城但沒有真正城市化的數億農民工也需要住房。從負面來看,中國房地產綁架的資源已經讓全社會負擔沉重,三四線城市的房產泡沫已經顯現;中國宏觀經濟現有模式難以為繼,真正轉型還未到來。20年后房價會怎么樣?誰也不敢現在就下定論。

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