不動產登記年底全覆蓋，征房地產稅再進一步

insuizhou

作為房地產稅的必要條件，不動產登記早已開始悄然發力。

截至2016年底，全國335個地市、2808個縣開始實施不動產統一登記制度，累計頒發不動產權證書1400萬本，不動產登記證明1300萬份。

國土資源部表示，爭取年底前實現全國所有縣市的不動產登記，地方市縣的“不動產統一登記”有望全部接入國家級平臺。今后在國土資源部監督下，我國房屋、土地等不動產登記將基本做到登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺“四統一”。

不動產統一登記實現，能夠為房地產稅提供更加充分的依據和基礎信息，更加有效地支撐房地產稅收改革工作。

不過，在中國財稅法學會秘書長周序中看來，房地產稅立法還有很多疑難問題沒有解決，包括房地產稅和土地出讓金之間的關系，以及農村宅基地是否收取房地產稅等問題，這些都需要明確。“如果這些問題沒有說清楚，我覺得不應該倉促立法，會帶來很多后續問題。”周序中告訴《華夏時報（公眾號：chinatimes）》記者。

不過，在北京大學法學院教授、中國財稅法學研究會會長劉劍文看來，短期內，房地產稅難以出臺。按照中央的部署，房地產稅應該是在2020年前實施。在這期間，立法程序將逐漸走完，《房地產稅法》將正式落地。

整合不動產登記職責

事實上，2007年《物權法》出臺就提出不動產實行統一登記制度，不過一直沒有實質性進展。在實際操作中，不動產的登記出現諸多問題。

據了解，目前，我國對不動產的普遍定義既包含土地、林地等自然資源本身，又包括土地上的建筑、林地上的樹木等附著物。因此，在我國，為一處不動產登記往往需要奔波于多個部門之間。亞太城市研究會房地產分會會長陳寶存舉例稱，此前，民眾要做房屋的不動產登記至少要跑國土資源和住建兩個部門，一個部門為土地發放土地證，一個部門為房屋發放房產證，造成不同部門登記的同一處不動產數據存在較大出入，房地產稅征收很難參考意見，基本無法操作下去。

不過，3月20日召開的國務院常務會議決定，我國將整合不動產登記職責，把分散在多個部門的不動產登記職責整合由一個部門承擔，理順部門職責關系，減少辦證環節。具體而言，今后國土資源部將負責、指導和監督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產統一登記職責，行業管理和不動產交易監管等職責繼續由相關部門承擔。各地在中央統一監督指導下，結合本地實際，將不動產登記職責統一到一個部門。

業內人士認為，中國推進這一制度，實現不動產審批、交易和登記信息在有關部門間依法依規互通共享，消除信息死角。

不過，地方“不動產統一登記”接入國家級平臺，只是房地產稅開征的必要條件之一，并不意味著房地產稅馬上會落地。比如，今年全國不動產實現聯網之后，仍然有大量的違法建筑、小產權房是“漏網之魚”。在這種情況下如果開征房地產稅，則意味著更大的不公平：違法建筑、小產權房屬于“偷稅漏稅”的房子，反而獲得了永久的納稅豁免權。

此外，“我們還有很多歷史遺留問題，一些很難統計產權的老房子就包含在其中。雖然不動產統一登記正在加速進行，但是怎樣理順這些房屋產權問題，還需要一定的政策解釋。”周序中表示。

因此，在陳寶存看來，我國此前積累了太多不同種類的房屋產權登記記錄和數據，真正實現產權統一至少還需15-20年才能基本實現。

強調房地產稅的綜合改革

事實上，按照全國人大今年的立法計劃，房地產稅法不包含在其中。

不過，房地產稅的受重視程度，已經遠遠超出其他稅種。一個細節是，房地產稅的立法跟以往的部門立法大不相同。此次房地產稅法的起草，是由全國人大預算工作委員會牽頭，財政部、國家稅務總局等職能部門共同參與，同時也吸收了一些專家，組織形成一個團隊來共同起草。

按照現有思路，房地產稅征收有兩個模式：一個是上海模式，對新增房產超過一定面積的部分征稅，不涉及到存量；一個是重慶模式，涉及到存量，但只涉及少數高檔住宅。2011年上海和重慶的房產稅試點方案，都有免征條款：上海本地戶籍居民人均60平方米免征，重慶對于新購房100平方米免征。

國家稅務總局原副局長許善達此前透露，當初房地產稅改革試點時提出了三個目標：第一個目標是增加地方政府收入，但現在看來，上海和重慶的房產稅收入規模都極小；第二個目標是縮小居民收入差距；第三個目標是穩定房價。目前看來，上海和重慶的房產稅改革取得一定成效，但要期待它實現所有改革目標仍不太現實。

“希望房地產稅達到讓房價下跌的目的有些樂觀。”中國發展研究基金會副理事長劉世錦表示。在劉世錦看來，房地產稅只是改革進程中的一個環節，除此之外整個土地制度也要進行改革，包括城市供地政策、農村的集體建設用地、宅基地入市改革等問題。房地產稅是系統改革中的一個部分。

“在我國現行稅制下，房地產在開發、建設、交易的過程中，前端的稅費負擔較重，但保有環節稅負較輕。除重慶、上海試點地區外，自用住宅在保有環節不征收房產稅和城鎮土地使用稅。因此，在財稅改革中強調房地產稅費的綜合改革，這樣有利于稅負的均衡。”中國社會科學院財經戰略研究院稅收研究室主任張斌表示。

在北大光華管理學院蔡洪濱教授看來，房地產稅應當成為地方政府的重要稅種，有利于改變地方政府行為模式。應當允許地方政府有相當的自主權，但中央政府可以規定一個統一的房地產稅率下限。

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